"민간건설임대까지 타격" 주건협 'HUG 인정 감정평가 제도' 개선 요청

과도한 감정평가기준에 건설임대시장 불안 심화 우려
감정 방식 변경으로 임대시장 안정 및 공급 기반 유지 촉구

[파이낸셜뉴스] 대한주택건설협회는 국토교통부와 주택도시보증공사(HUG)에 임대보증금보증 가입 시 적용되는 'HUG 인정 감정평가 제도'의 개선을 공식 건의했다고 22일 밝혔다. 전세사기 방지 목적과 무관한 민간건설임대주택까지 과도한 감정평가 기준이 적용돼 건설임대시장 불안이 심화되고 있다는 지적이다.

국토교통부와 HUG는 2023년부터 전세사기 방지를 위해 전세보증금반환보증 심사기준을 강화하면서 감정평가금액 적용을 제한하고 주택가격 담보인정비율을 하향 조정했다.

이에 대해 주건협은 "전세사기와 구조적으로 무관하고 보증사고율이 0.5% 미만인 민간건설임대주택에도 동일한 기준이 적용되면서 임대보증금보증 가입 부담이 급격히 증가했다"며 이로 인해 건설임대시장 불안이 가중되고 있다고 밝혔다.

특히 2024년 10월부터 HUG가 감정평가를 직접 의뢰하는 방식을 모기지보증과 공공지원민간임대에 우선 적용하면서 감정평가금액이 종전 대비 20∼30% 수준으로 과소 산정되는 사례가 빈번히 발생했다고 주장했다.

2025년 6월 이후 임대보증금보증 가입에서도 동일한 문제가 본격화됐다. 법령에서는 KB시세, 한국부동산원 부동산테크 시세 등 '시세'를 인정하지만, 실제 감정평가는 담보취득용 평가로 제한돼 시세 대비 약 80% 수준에 머물러 저평가 논란을 불러일으키고 있다는 설명이다.

민간건설임대주택은 최초 임대 시점에 10년 이상 장기임대를 전제로 자금계획을 수립하는 사업구조를 갖고 있다. 감정평가금액이 급격히 하락할 경우 임대사업자가 감당할 수 없는 대규모 임대보증금 반환 부담이 발생해 정상적인 임대사업 유지가 어려울 수 있다.

이에 따라 임대사업자의 흑자부도·파산, 임차인의 보증금 분쟁과 주거불안, HUG 대위변제 증가에 따른 재정 부담 확대 등 연쇄적인 부실 가능성이 커졌으며 실제로 일부 중견 건설사의 법정관리 신청으로 이러한 우려가 현실화되고 있다는 것이다.

주건협은 올해 6월 말까지 한시적으로 적용되는 임대보증금보증용 HUG 인정 감정평가 목적을 담보취득용에서 일반거래용(시세 반영)으로 변경하는 조치를 기간 제한 없이 일반거래 목적으로 전환할 것을 요청했다.

또 민간임대주택법 시행령을 개정해 HUG가 직접 감정평가를 의뢰하는 방식을 감정평가사협회를 통한 제3자 추천·의뢰 방식으로 개선할 것을 건의했다.

주건협 관계자는 "전세사기 방지라는 정책 취지에는 공감하지만 건실한 건설임대시장까지 과도한 기준을 적용하는 것은 부작용이 더 크다"며 "임대시장 안정과 주택공급 기반 유지를 위해 제도 취지에 부합하는 합리적 개선이 시급하다"고 강조했다.

[e-mail] 최가영 기자