"차별화된 인트라넷이 감정평가 성공 비결"

이성원 감정평가법인 대일감정원 이사
매물 유형따라 평가방식 천차만별
업계서 가장 오래된 인트라넷 보유
주의사항 등 각종 노하우 한곳에
한전 부지 매각 가장 기억에 남아
국내 최대 감정평가액 3조 기록

"약국, 데이터센터, 신도시 수용 보상지 등 부동산은 자산 유형에 따라 감정평가 방식과 기준이 달라져야 합니다. 대일감정원의 내부 인트라넷에는 물건별 감정평가 방법과 주의사항이 담긴 방대한 데이터가 있습니다."

감정평가법인 대일감정원 이성원 이사(사진)는 28일 대일감정원만의 강점을 묻는 질문에 이같이 답했다.

다양한 유형의 부동산을 다뤄야 하는 감정평가사에게 많은 경험과 끊임없이 연구하는 자세는 필수 요건으로 꼽힌다. 새로운 물건을 감평하기에 앞서 자산 특성을 명확하게 파악하지 못할 경우 결과가 '산으로 갈' 위험이 있어서다.

이 이사는 과거 한 대학병원 앞 약국의 경매 낙찰 사례를 예로 들었다. 당시 약국의 감정평가액이 5억원이었는데 낙찰가는 4배에 달하는 20억원이었다. 이 이사는 "약국은 처방전이 하루에 몇 장 발행되느냐에 따라 매출과 지불 가능한 임대료 수준이 나온다"며 "이걸 역산하면 부동산의 가치가 나오는데, 약국의 특수성을 간과하고 인근 상가와 똑같이 평가하면 터무니없이 낮은 감정가가 나오게 된다"고 말했다.

대일감정원에는 처음 접하는 부동산을 평가할 때의 막막함을 해소해주는 인트라넷이 있다. 해당 서버에는 물건별 감정평가 방법과 주의할 점, 교육 영상 등이 누적돼있다. 또 법인이 그간 평가해온 평가 내역과 일정, 활동 등이 일목요연하게 전산화돼 있어 필요할 때 언제든 검색으로 확인이 가능하다. 이 이사는 "투명하게 공유되는 자료들이 다른 법인과 가장 차별화되는 부분"이라며 "업계에서 가장 오래전 구축된 서버로, 외부 평가법인에서 벤치마킹을 위해 찾아 오기도 한다"고 전했다.

이 이사는 지난 2024년 국내 최초의 '상업용 데이터센터 거래'로 주목받은 하남 데이터센터 감정평가를 맡았다. 이지스자산운용이 개발과 건축물 준공을 마친 후 내부 인프라 설비 일부 공사를 남겨둔 상태에서 맥쿼리자산운용이 매수계약을 체결한 사례다. 데이터센터도 시대 변화에 따라 평가방법이 달라져야 한다는 설명이다.

이 이사는 "그동안 통신사들이 사용하던 데이터 저장공간과 달리 최근의 상업용 데이터센터는 랙(Rack) 하나가 필요로 하는 용량이 매우 커졌다"며 "'㎾당 임대료'로 단순 접근하는 경우 매우 큰 오류를 범할 수 있다"고 했다. 랙밀도와 전력사용 효율(PUE) 등을 반드시 체크해야 한다는 설명이다.

20년 넘게 대일감정원에서 활발히 활동하고 있는 이 이사는 가장 기억에 남는 평가로 지난 2014년 서울 강남구 삼성동 한국전력 본사 부지 매각 평가를 꼽았다. 단일 필지로 국내 최대 감정평가액(3조3000억원)을 기록한 사례다. "당시 한전은 입찰가 앞자리가 4일지, 5일지, 6일지 궁금해했는데 '1'이 나와서 오류가 난 줄 알고 당황했었다"는 후문도 전했다.

현대차그룹이 10조5500억원에 낙찰받아 고가 매입 논란이 일었지만, 현재 예상 시세는 20조원에 달한다.

한편 대일감정원은 정비사업 분야에도 실적을 내는 중이다. 대일감정원은 한남4구역 감정평가를 진행 중이며 앞으로 잠실주공5단지, 잠실우성1·2·3차 등 강남 핵심지 대형 단지의 감평을 진행할 예정이다.

[e-mail] 전민경 기자