외곽 아닌 도심에 4만3500가구… 2028년 용산 1만가구 첫삽

서울 2만6000가구, 전체의 60%
용산국제지구·과천경마장 등 활용
중장기 도심 공급 기반 마련에 중점
토허제 등 투기수요 차단도 병행

정부가 서울·수도권 도심 공공부지를 활용해 4만3500가구를 공급한다. 외곽 신도시 대신 접근성이 높은 도심 알짜 부지를 공급 카드로 꺼내 들었지만, 주요 사업의 착공 시점이 2028년 이후로 잡히면서 단기 수급 대응보다는 중장기 도심 공급 기반을 마련하는 데 무게가 실렸다. 특히 인허가와 보상, 이전 절차를 거쳐야 하는 구조상 공급효과가 가시화되기까지는 상당한 시차가 불가피할 것으로 예상된다.

■용산·과천 등 알짜 공공부지 총동원

29일 정부가 발표한 공급대책의 핵심은 도심 내 대규모 공공부지를 주택공급에 본격 활용한다는 점이다. 도심 공공부지 개발을 통해 공급하는 4만3500가구 중 서울 물량이 약 2만6000가구로 전체의 60%를 차지한다. 이는 외곽 확장보다 기존 도시 내부에서 공급 여력을 끌어내겠다는 정책 방향이 분명히 드러난 대목이다.

서울에서는 용산 일대가 핵심 축으로 꼽힌다. 용산 국제업무지구는 주택공급 물량을 기존 6000가구에서 1만가구로 확대한다. 용적률 상향과 토지 이용계획 조정을 통해 주거 비중을 늘리고, 업무·상업 기능과 결합한 고밀개발을 추진하는 구조다. 국제업무·상업 기능 중심이던 계획에 주거를 대폭 결합함으로써 용산을 단순 업무지구가 아닌 '직주근접형 복합도심'으로 재편하겠다는 구상이다. 다만 착공 시점은 2028년으로 예정돼 있다.

이와 함께 캠프킴, 용산 501정보대 부지, 유수지, 도시재생 혁신지구, 용산우체국 부지 등도 공급 대상에 포함됐다. 개별 부지 규모는 크지 않지만 용산 일대에 산재한 공공부지를 묶어 단계적으로 개발함으로써 도심 내 공급물량을 끌어올린다는 전략이다. 단일 메가 프로젝트보다 다수의 중·소규모 공공부지를 활용하는 방식이라는 점에서 사업 추진 속도와 행정조율이 관건이 될 것으로 보인다.

노원구 태릉CC 부지는 군 골프장을 활용해 약 6800가구를 공급한다. 다만 이곳은 유네스코 세계유산인 태릉·강릉과 인접해 있어 세계유산 영향 평가가 필수적이다. 정부는 중저층 주거 위주로 개발하고 녹지 비율을 최대한 확보할 방침이지만 교통대책과 환경검토를 거쳐야 하는 만큼 착공은 2030년 이후로 계획돼 있다. 공급 여력은 크지만 절차적 변수가 많은 사업지로 평가된다.

경기권에서는 과천 경마장과 국군방첩사 이전 부지가 대표적이다. 두 부지를 통합개발해 9800가구를 공급하는 계획으로, 수도권 남부에서 보기 드문 대규모 도심 공급사업이다. 다만 국군방첩사 이전과 기반시설 조성이 선행돼야 해 착공 시점은 2030년으로 잡혀 있다. 이미 주거 선호도가 높은 입지를 고려하면 시장 파급력은 크지만 실제 공급까지 상당한 시간이 필요하다.

이 밖에도 성남 등 수도권 도심의 공공부지와 노후 공공청사 이전 부지를 활용한 주택공급이 병행된다. 동대문구 국방연구원과 한국경제발전전시관 이전 부지 등은 복합개발 방식으로 주거 기능을 추가하고, 신규 공공주택지구 조성도 함께 추진해 도심 내 공급 여력을 보완할 계획이다. 임대와 분양 비중, 세부 공급 방식은 아직 확정되지 않았다.

■토지거래허가 지정 병행해 투기 차단

정부는 도심 공공부지 개발이 투기 수요를 자극할 수 있다는 점을 감안해 시장 관리장치도 함께 가동하기로 했다. 대규모 개발이 예정된 지역을 중심으로 토지거래허가구역 지정을 병행하고, 이상거래 모니터링을 강화할 방침이다.

필요할 경우 인접지역까지 관리 범위를 확대해 개발에 대한 기대감이 주변으로 확산되는 것을 차단하겠다는 구상이다.

특히 과천과 성남 일대는 이미 10·15 대책을 통해 토지거래허가구역(아파트 및 동일 단지에 속한 연립·다세대주택)으로 지정된 지역으로, 이번 대책을 계기로 관리 기조가 강화된다. 국토교통부 관계자는 "도심 공공부지 개발 과정에서 투기적 거래가 발생하지 않도록 토지거래허가와 이상거래 조사 등을 적극 활용할 것"이라고 말했다.

[e-mail] 장인서 기자