서울 오피스 투자 '26조원' 시대...지난해 역대 최고치 경신

알스퀘어 빅데이터컨설팅실
'2025년 4분기 오피스 마켓 리얼 리포트'

[파이낸셜뉴스] 2025년 한 해 서울 및 분당 오피스 투자 시장 규모가 총 26조1000억원을 기록하며 역대 최고 수준을 기록했다.

3일 상업용 부동산 종합 서비스 기업 알스퀘어의 빅데이터컨설팅실이 발표한 '2025년 4·4분기 오피스 마켓 리얼 리포트(Office Market Real Report)'에 따르면 이에 따라 처음으로 연간 20조원을 돌파했다. 종전 기록인 2020년(16조1000억원) 대비 62% 증가한 수치이기도 하다.

지난 4·4분기에만 6조9000억원 규모의 거래가 체결됐으며 도심권역(CBD)이 전체 거래액의 45%를 견인하며 시장을 주도했다.

주목할 점은 거래 구조의 변화다. 전체 거래액의 46%가 '수익증권(Share Deal)' 형태로 거래됐다. 빅데이터컨설팅실은 "취득세 절감과 신속한 자금 집행을 원하는 투자자의 전략적 선택이 반영된 결과"로 봤다. 또 사옥 확보를 목적으로 하는 전략적 투자자(SI)들이 거래 건수의 약 40%를 차지하며 시장의 한 축으로 부상했다.

주요 거래 사례로는 △CBD 시그니쳐타워(1조346억원) △분당업무권역(BBD) 분당 두산타워(7900억원) △CBD LG광화문빌딩(5120억 원) 등이 꼽힌다. 특히 강남권역(GBD)의 AP타워는 3.3㎡당 5785만원의 높은 단가를 기록하며 강남권 우량 자산의 인기를 증명했다.

지난해 4·4분기 서울 오피스 평균 공실률은 6.2%로 전 분기 대비 0.4%p 하락했다. 3·4분기 연속 감소세다.

권역별로는 여의도권역(YBD) 1.9%로 서울 내 가장 낮은 공실률을 기록했다. 초대형 오피스를 중심으로 대기 수요가 몰리며 공실을 빠르게 해소한 영향이다. 도심권역(CBD)은 4.5%, 강남권역(GBD)은 4.8%로 안정적인 수준을 유지했다. 분당권역(BBD)은 신규 공실 발생 영향으로 6.3%를 기록하며 전 분기 대비 소폭 상승했다.

특히 '우량 자산 선호 현상'이 뚜렷해지며 대형 및 초대형 오피스의 공실률은 하락했다.

반면 중대형 이하 자산은 공실률이 소폭 상승하는 양극화 현상이 일어났다.

알스퀘어 빅데이터컨설팅실은 2026년 연간 거래 규모가 다소 하향 조정될 것이라면서도 서울스퀘어, 을지트윈타워 A동, G1 서울 등 대형 딜들이 우선협상대상자를 선정하고 종결을 앞두고 있어 시장의 유동성은 여전히 풍부하다고 분석했다. 진원창 빅데이터컨설팅실장은 "기관투자자들의 블라인드 펀드가 시장 하방을 지지하고 있다"며 "전체 규모는 줄더라도 우량 자산을 중심으로 한 선별적 매수세는 2026년에도 이어질 것"이라고 밝혔다.

[e-mail] 전민경 기자