"연예인이 만든 거품 빼는데만 4년"...'한달살기의 성지' 살아날까

3년전 12억 아파트가 8억으로
전국 땅값 모두 오를 때 홀로 하락
투자자 빠지며 실수요 중심 시장으로 재편

[파이낸셜뉴스] 한동안 개발과 투자가 '붐'을 이뤘던 제주에서 부동산 시장이 맥을 못 추고 있다. 신축 아파트에서는 분양가보다 수억원이 낮은 '마이너스 피' 거래가 이뤄지는 한편, 토지가격은 26개월 내리 하락세를 타고 있다. 다만 현장에서는 실수요자들을 중심으로 "시장이 이제야 정상화되고 있다"는 목소리가 나온다.

1일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 제주시 노형동에 위치한 노형e편한세상의 전용면적 125㎡는 지난 2021년 10월 12억7000만원까지 올랐었지만 가장 최근 거래 가격은 8억4000만원(3월 18일)이다. 3년도 안되는 사이에 4억3000만원(33.9%)이 떨어진 것이다.

거래가 활발한 대단지 중 한 곳인 '노형뜨란채'는 84㎡ 최고가가 2021년 7억5000만원이지만 지난 3월 거래는 5억6500만원에서 6억2500만원 사이로 이뤄졌다. 84㎡ 단일평형으로 구성된 서귀포시중흥S클래스 도 2022년 2월 7억2300만원이 최고가지만, 올해 들어 4억~5억원대에 거래됐다.

신축 아파트나 타운하우스들 역시 분양가 대비 수 억원이 빠진 '마이너스 피(P·프리미엄)' 매물들이 쌓이고 있었다. 현지 관계자는 "한참 타운하우스가 많이 지어질 때 공사비가 올라서 굉장히 고가에 건설이 진행됐다"며 "분양 당시 10~13억원 했던 매물도 10억원 아래로 급매가 나오고 있지만 잘 팔리지 않는다"고 전했다. 주택 뿐만 아니라 신축 상가 역시 '반값'에 매물이 나와도 새 주인을 찾지 못하고 있다는 설명이다.

땅값도 지속 하락세다. 한국부동산원의 월별 지가변동률에 따르면 제주도 토지 가격은 지난 2023년 10월부터 올해 2월까지 29개월 동안 하락했다. 최근 10년(2016년~2025년)의 연도별 지가변동률을 살펴봐도 제주를 제외한 모든 시·도의 지가가 매년 상승하는 동안 제주는 2019~2020년과 2023년~2025년 다섯 차례 전년 대비 지가가 떨어졌다.

제주 부동산은 경기 침체와 수요 부족 등으로 타격을 받고 있는 다른 지방과는 별개로 봐야 한다는 시각이다. 한 전문가는 "관광지라는 특성이 강한데 항공값 상승 등의 요인으로 방문 수요가 줄어들자 상권과 주거시장이 함께 침체된 경향이 있다"며 "과거 중국 관광객이나 연예인들의 제주 살이 영향으로 부동산이 폭등하는 모습을 띄었던 만큼, 하락세도 강하게 나타날 수밖에 없다"고 설명했다.

한편 그동안 투자 목적의 외지인을 겨냥한 고분양가 주택이 많았다면, 이제는 실수요자 중심으로 시장이 재편되고 있다는 관측이다. 다주택자 규제 영향으로 '세컨 하우스' 등의 수요가 줄면서 원주민이나 실거주 수요자들의 주거가 오히려 안정화될 수 있다는 점에 서다. 제주시의 한 공인중개사는 "3~4년 전 집값 폭등은 사실상 거품이었다고 본다"며 "지금은 실거주자들의 주거 부담이 줄어들면서 시장이 정상적으로 돌아간다고 볼 수 있다"고 말했다.

[e-mail] 전민경 기자