세컨드홈 등 稅혜택 줘도 외면… 지방 미분양 더 센 대책 필요
파이낸셜뉴스
2026.03.31 18:15
수정 : 2026.03.31 18:15기사원문
고금리·대출규제·인구감소
지방주택시장 근본적 위기
제한적 혜택에 시장 '싸늘'
업계 "LH 매입가격 현실화"
취득세 중과배제·일몰연장 등
직접적인 수요 유인책 요구
■규제완화에도 외면받은 지방 주택시장
31일 업계에 따르면 지난해 8월 기획재정부와 국토교통부는 당시 1주택자가 지방 인구감소지역 주택을 추가로 구입할 경우 세금 부담을 낮춰주는 '세컨드홈' 지원을 지방 건설투자 보강방안의 핵심으로 내세웠다.
인구감소지역에 한해 매입형 아파트 10년 민간임대도 1년 한시 복원하고 해당 임대주택에 대해 한시적인 매입형 취득세 중과배제 및 건설·매입형 주택수 제외 특례가 이뤄졌다. 이와 함께 미분양 물량 해소를 위해 CR리츠에 대한 세제 혜택을 강화하고, 한국토지주택공사(LH)의 직접매입 물량을 확대하는 한편 주택도시보증공사(HUG)를 통한 '안심환매' 방식의 유동성 지원도 병행하기로 했다.
그러나 시장에서는 이러한 대책이 실질적인 수요를 끌어내기에는 한계가 있었다는 지적이 나온다. 세제 혜택이 제한적으로 적용되면서 투자 매력도가 낮았고, 한시적 정책이 많아 수요자들의 장기적인 의사결정을 이끌어내지 못했다는 분석이다.
실제 지방 주택시장은 고금리와 대출규제, 인구감소가 맞물리며 수요 자체가 위축된 상태다. 특히 준공 후 미분양이 빠르게 쌓이면서 건설사 자금난과 연쇄부도 우려까지 커지고 있다. 한 주택업계 관계자는 "지방의 경우 수요가 다 죽어 수요 회복과 동시에 미분양 해소가 필요한데 갈수록 심화하고 있다"며 "인구감소지역에 굳이 주택을 살 만한 유인책이 충분하지 않았다"고 했다.
■"준공 전 미분양까지 확대 않도록"…실효성 보완 강조
이에 업계는 더 직접적인 수요 유인책을 요구하고 있다. 대한주택건설협회는 지방 경제·건설업 회생방안을 통해 △미분양 해소 세제 지원 확대 △LH 준공 후 미분양 매입가격 현실화 및 물량 확대 △미분양안심환매제도 개선 등을 건의했다. 현재처럼 일정 요건을 충족한 주택에 한해 한시적으로 적용되는 방식으로는 실질적인 수요 유입을 기대하기 어렵다는 판단에서다.
먼저 준공 전 미분양이 준공 후 미분양으로 전환되지 않도록 과세특례 대상으로 포함해야 한다고 주장했다. 현재 시공사가 시행사로부터 대물변제받은 미분양 주택은 양도세와 종부세 산정 시 주택수에서 제외되지만 취득세 산정에는 포함되고 있어 직접적인 중과배제가 이뤄지지 않는다는 지적이다.
또 올해 연말까지 예정된 과세특례 적용기간을 연장, 정책의 지속가능성을 시사해야 한다는 입장이다.
공공매입 정책의 실효성 제고를 위한 매입가격 현실화도 주요 과제로 꼽았다. 현재 LH의 준공 후 미분양 매입가격이 분양가 대비 낮게 책정돼 건설사의 참여 유인이 부족한 만큼 최소한 건설원가 수준까지 매입가격을 현실화해야 한다는 것이다.
미분양안심환매제도 역시 개선이 필요하다는 시각이다. 현행 제도는 공정률 50% 이상 사업장에만 적용돼 자금 투입이 급증하는 초기 단계에서는 활용이 어렵고, 환매 기간도 1년에 그쳐 실효성이 떨어진다는 평가다. 이에 따라 공정률 요건을 30% 수준으로 낮추고, 환매 기간을 2년으로 연장해야 건설사의 참여를 유도할 수 있다는 설명이다.
김덕례 주택산업연구원 주택연구실장은 "준공 후 미분양 문제를 해결하려면 주택 매수자에 대한 혜택과 함께 사업자에게 유동성을 공급하는 방식이 동시에 필요하다"며 "주택 공급이 원활하지 않으면서 자금순환이 막혀 발생하는 일시적 유동성 위기를 해소하는 것도 중요한 과제"라고 말했다.
going@fnnews.com 최가영 기자
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