"버티던 다주택자들 임대차 끝나면 매물 쏟아낼 것"

주담대 연장 막혀 자금조달 부담
전세 종료시점 매물 출회 가능성
매물 줄고 월세화 등 부작용 우려
빈틈없는 정책 설계로 실효성 ↑

정부가 다주택자 주택담보대출 만기 연장을 막으면서 양도세 중과 회피에 이어 추가 매물이 시장에 나올 것으로 전망된다. 양도세 중과를 버티려던 다주택자들도 임대차 계약 종료 시점에 집을 팔수 밖에 없는 상황이다.

1일 부동산 업계는 정부가 이날 발표한 '2026년도 가계부채 관리방안'에 따라 현금 유동성이 낮은 일부 차주를 중심으로 매물 출회가 늘어날 가능성이 있다고 내다봤다.

김효선 KB국민은행 WM스타자문단 수석전문위원은 "고금리 상황에서 원금 상환을 감당하지 못하는 매물이 추가적으로 시장에 나올 가능성이 높다"며 "특히 임대차 계약 종료 시점에 맞춰 급매물이 출회될 것으로 보인다"고 말했다. 임대차계약종료일이 2년 뒤인 경우 2년간 대출만기연장을 허용함으로써, 5월 9일 이후로도 임대차 상황에 따라 주택을 추가 처분 할 수 있도록 길을 열어준 셈이다.

고가 지역을 중심으로 가격도 지속 하락할 여지가 있다는 관측이다. 남혁우 우리은행 부동산 연구원은 "대출 규제의 그물망이 과거보다 훨씬 촘촘해지면서 자금 조달 부담은 커질 것으로 판단된다"며 "특히 우회 대출이 차단되면서 자금 조달이 어려워진 초고가 시장 및 서울 강남·서초구 중심으로 당분간 가격 조정 흐름이 지속될 것으로 예상된다"고 내다봤다.

한편 전문가들은 정부의 이번 대책이 단순히 가계대출 총량을 관리하는 차원을 넘어 부동산 시장의 레버리지 구조를 중장기적으로 건전화하려는 시도라고 입을 모았다. 특히 '부동산 시장과 금융의 절연'을 목표로 내건 만큼 대출의 구조 자체를 전환, 부동산 시장에 중장기적인 영향을 줄 것이라는 전망이다.

김효선 수석전문위원은 "부동산 투자 시 레버리지가 무조건 유리하다는 공식은 지워야 할 때"라며 "정부기 GDP 대비 부채 비율을 80%까지 낮추겠다고 공언했고 이는 향후 몇 년간 대출 받기 어려운 환경이 될 것임을 시사한다"고 했다.

다만 다주택 소유 주택의 역전세 문제와 전세매물 급감 등 부작용이 뒤따를 것이라는 우려도 나온다.

양지영 신한프리미어 패스파인더 전문위원은 "대출 상환 부담을 받는 임대인이 전세가를 조정하려는 시도를 할 가능성이 있다"며 "또 만기연장 제한과 대출한도 규제가 맞물릴 경우 자금 여력이 부족한 임대인을 중심으로 '역전세발 금융 사고' 위험이 커질 수 있다"고 우려했다. 정책 설계의 틈새에서 파생되는 2차 리스크에 대한 세밀한 모니터링과 보완 조치가 병행돼야 정책의 실효성이 담보될 수 있다는 설명이다.

함영진 우리은행 WM영업전략부 부동산리서치랩장은 "아파트 전세매물 축소와 월세화를 부를 수 있어, 매매시장 안정 효과와 달리 아파트 임대차 시장에는 다소 부담으로 작용할 수 있다"고 했다.

[e-mail] 전민경 기자