50대 가장 "이사 앞두고 일시적 2주택자..세금 피하려다 더 낼까 걱정"

[파이낸셜뉴스] 50대 직장인 A씨는 이사를 위해 새 집을 매매하면서 일시적으로 2주택자가 됐다. 최근 아파트 공시가격 상승으로 6월 1일 이후 감당해야 할 재산세와 종합부동산세 등 보유세 부담이 커졌다. 문제는 '거래 절벽' 현상 때문에 기존 주택이 팔리고 있지 않다는 점이다.

A씨는 '2주택자' 꼬리표를 떼기 위해 자녀에게 전세 보증금을 끼고 집을 넘기는 '부담부증여'나, 시세보다 저렴하게 파는 '저가양도'를 활용해보려 한다. 당장의 보유세를 피하려는 전략이 안전할 지 궁금해 세무 상담을 신청하게 됐다.

12일 BDO성현회계법인에 따르면 6월1일 보유세를 피하려다 예상치 못한 '취득세' 부담이 발생할 수 있어 유의해야 한다.

부동산 보유세는 매년 6월 1일 현재 '소유자'에게 1년치 세금이 모두 부과된다. 주택 처분을 앞두고 있다면 5월 31일까지 잔금 지급, 소유권 이전을 마무리하는 것이 가장 확실한 방법이다.

하지만 6월 1일 전까지 처분이 어려울 것 같아 차선책으로 부담부증여나 저가양도를 서두르는 것은 신중해야 한다는 게 전문가 조언이다.

정성경 BDO성현회계법인 이사는 "최근 개정된 지방세법에 따라 가족 간 거래를 바라보는 과세관청의 잣대가 엄격해졌다"고 강조했다. 특히 올해 취득분부터 적용되는 저가양도 관련 개정 사항에 주목해야 한다는 설명이다.

기존에는 부모가 자녀에게 시세보다 싸게 집을 팔 때, 즉 저가로 양도할 때 실제 주고받은 대금은 유상취득으로 인정받아 낮은 세율(1~3%)을 적용받을 수 있었다. 하지만 올해 1월 1일 이후 취득분부터는 시가와 거래가액 차이가 30% 이상 나거나, 그 차액이 3억원 이상인 경우, 실제 대금을 지급했더라도 거래 전체를 증여로 간주함으로써, 높은 취득세율을 적용하도록 법이 강화됐다.

이 잣대는 전세를 낀 '부담부증여'에도 동일하게 적용된다. 통상 아파트 전세가율은 시세의 50~60%선이다. 자녀가 인수하는 전세보증금(채무액)이 시세의 70%에 미치지 못해 차이가 30% 이상 벌어지는 경우가 많다.

이에 따라 배우자나 직계존비속간 부담부증여를 할 때에, 채무 인수 부분이 시가 대비 일정 수준에 미치지 못하거나, 자녀의 상환능력이 충분히 입증되지 않는 경우에는 과세당국이 해당 거래를 증여로 판단할 수 있다. 이 때 최고 12%(조정대상지역 내 시가표준 3억원 이상 주택 기준)의 증여 취득세율을 적용받을 수 있다.

그렇다면 집이 팔리지 않는 A씨의 경우 어떤 선택을 하는 것이 바람직할까. 가장 합리적인 대안은 '일시적 2주택자에 대한 종합부동산세 특례'를 활용하는 것이다.

일시적으로 2주택이 된 경우란, 1세대 1주택자가 보유하고 있는 주택을 양도하기 전에 다른 1주택(신규 주택)을 취득해 2주택이 된 경우로, 과세기준일 현재 신규 주택을 취득한 날부터 3년이 경과하지 않은 경우를 말한다.

A씨와 같이 이사를 목적으로 새 집을 마련했다면, 6월 1일 기준 2주택자라 하더라도 종부세를 계산할 땐 기존 주택을 주택 수에서 제외해 1세대 1주택자와 동일한 혜택을 받을 수 있다. 1세대 1주택자는 과세표준 계산 시 주택 공시가격 합산액에서 12억원까지 기본공제를 받게 돼 세 부담이 완화된다.

1주택자 중 60세 이상이거나 장기간 주택을 보유한 경우에는, 종부세 산출세액에서 연령 및 보유기간에 따라 최대 80% 세액공제를 받을 수 있다.

정성경 이사는 "이 특례는 매년 9월 종부세 합산배제 및 특례 적용 신고 기간에 납세자가 직접 신청해야만 혜택을 볼 수 있다"며 "다만 신규 주택 취득일로부터 3년 이내에 이전 주택을 처분해야 하는 사후 요건을 어길 경우, 기존에 감면받았던 종부세액이 추징될 수 있으므로 주의해야 한다"고 덧붙였다.

BDO성현회계법인 전문가와의 상담 내용을 바탕으로 한 [세무 재테크 Q&A] 기사는 매월 둘째 주 연재됩니다.

[e-mail] 박지연 기자