분상제에 막힌 공사비… 오티에르 반포 건축비, 노량진 신축 절반 수준

분양가상한제에 뒤집힌 건축비
라클라체자이드파인 14억, 오티에르 반포는 7억
조합 손실 보전 반영이 건축비 상승 원인
분상제 적용 단지는 땅값으로 충당
"시장 왜곡 신호" 전문가 경고

서울 동작구 노량진에서 새 아파트를 짓는데 전용 84㎡ 기준으로 건축비(공사비)가 14억원에 이르는 것으로 나타났다. 반면 분양가상한제가 적용되는 강남 3구는 건축비가 7억원대이다. 같은 국평이지만 건축비가 2배 가량 차이가 나는 셈이다.

12일 파이낸셜뉴스가 올해 서울서 공급된 새 아파트 9개 단지(공공주택 제외) 분양가 세부 항목을 분석한 결과 이같이 나타났다. 입주자모집공고를 보면 분양가는 택지비와 건축비, 부가세(전용 85㎡ 초과) 등으로 구성돼 있다.

지난 4월 초 모집공고가 나온 노량진 6구역 재개발 사업으로 공급되는 '라클라체자이드파인'의 경우 전용 84㎡ 최고 분양가격이 25억8510만원에 책정됐다. 항목별로 보면 건축비는 14억원대이고, 택지비는 11억원대이다.

즉, 청약자는 14억원대의 공사비를 지불하고 노량진 국평 아파트를 분양 받는 셈이다. 분양가에서 건축비 비중도 54.9%로 절반이 넘는다. 대형사 한 임원은 "땅값이 비싼 서울 주요 지역의 경우 비 규제지역도 택지비 비중이 절반이 넘는다"며 "건축비 비중이 50%를 넘은 것은 공사비 폭등이 주요 원인이지만 조합 손실 보전도 일부 반영된 것 같다"고 말했다.

노량진 새 아파트 건축비는 분상제가 적용되는 강남 3구 단지와 비교하면 격차가 매우 크다. 서초구 잠원동에서 공급된 '오티에르 반포'의 경우 전용 84㎡ 기준으로 최고 분양가격이 27억5650만원이다. 세부적으로 보면 택지비는 19억9000만원대, 건축비는 7억5000만원대이다. 같은 국평인데도 건축비가 서초는 7억원대, 노량진은 14억원대에 이르는 셈이다. 이 단지 국평 건축비 비중은 27.6%에 불과했다. 같은 분상제 단지인 용산구 이촌동 '이촌 르엘' 역시 전용 100㎡ 건축비가 6억7000만원대에 불과했다.

한편 이런 가운데 서울 비 규제지역 아파트 건축비는 올해 들어 크게 오르고 있다. 국평 기준으로 올 1월 서대문구에서 공급된 '드파인 연희'의 국평(최고가 기준) 건축비는 9억7000만원대에 책정됐다.

고준석 연세대 교수는 "분상제 단지의 경우 부족한 공사비를 땅값으로 충당하고 있다"며 "노량진과 서초 단지 간 건축비가 2배 가량 차이가 나는 것은 시장이 그만큼 왜곡되는 징후로 볼 수 있다"고 말했다.

[e-mail] 이종배 기자