디벨로퍼 2년새 409곳 증발… 非아파트 공급 절벽 경고등

3년째 1분기 폐업이 신규 앞질러
대출 규제에 수요 침체까지 겹쳐
정부 공급대책마저 시장서 겉돌아
"개발 생태계 붕괴" 전문가 경고

부동산 개발 생태계 붕괴가 멈추지 않고 있다. 올해 1·4분기에도 폐업 업체가 신규 등록을 추월했다. 대출 규제에 따른 수요 침체에다 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF)도 사실상 중단되는 등 개발업 환경이 갈수록 악화되면서 민간 공급이 위기에 처해 있다는 분석이 나오고 있다.

14일 국토교통부에 따르면 올 1·4분기(전년 말 대비 3월)에 전국서 폐업을 한 디벨로퍼 업체는 72개사로 집계됐다. 이 기간 신규 등록은 41개사에 그쳤다. 폐업 업체가 신규 등록을 추월한 것이다.

업계 한 관계자는 "업황이 갈수록 악화되면서 문을 닫고 사업을 하지 않는 게 살아 남는 비결이라는 말까지 나오고 있다"고 전했다. 올해 들어 신규로 택지를 매입한 디벨로퍼들은 손에 꼽을 정도다.

국토부 자료를 보면 디벨로퍼 통계는 지난 2017년부터 제공되고 있다. 1~3월 기준으로 폐업이 신규 업체를 앞지른 것은 지난 2024년부터다.

자료를 보년 2024년 1·4분기에는 폐업 90개사, 신규 등록 41개사를 기록했다. 2025년에도 폐업 61개사, 신규 등록 33개사를 기록하는 등 1·4분기 기준으로 3년째 폐업이 신규를 추월하고 있는 셈이다.

이에 따라 전국 디벨로퍼 업체는 지난 2023년 12월 2657개사에서 올 3월에는 2248개사로 감소했다. 민간 공급의 핵심 역할을 하는 디벨로퍼 409개사가 사라진 것이다.

디벨로퍼 업체가 고사 위기에 처하면서 무엇보다 빌라·오피스텔 등 비 아파트 공급도 위기이다. 국토교통부는 비 아파트 공급을 늘리기 위해 여러 대책을 내놓고 있고, 업계 애로 사항을 점검하고 있지만 시장에서는 작동하지 않고 있는 상태다.

다른 업계 관계자는 "비 아파트를 공급하는 순간 미분양 등으로 회사가 위기에 처하는 데 누가 땅을 사고, 공급하겠냐"며 "비 아파트 주택 수 포함, 대출규제 등으로 수요가 침체되면서 공급도 끊긴 상태"라고 말했다. 일부 디벨로퍼들은 비 주택용지를 아파트 용지로 전환하는 등 돌파구를 모색하고 있지만 쉽지 않은 상태다.

이현석 건국대 교수는 "부동산 디벨로퍼는 도시 개발과 주택 공급에 있어 중요한 축"이라며 "민간 영역을 담당하는 개발 생태계가 붕괴되면서 여러 우려를 낳고 있다"고 말했다. 일각에서는 이런 상태가 지속되면 2~3년 안에 부동산 개발 생태계가 완전히 붕괴될 수 있다는 지적도 나오고 있다. 민간 공급 회복을 위해서는 규제 완화를 통해 수요 회복과 PF 정상화 등 보완책 마련이 시급하다는 지적이다.

[e-mail] 이종배 기자