"상업용 부동산, AI 확산에 판 바뀐다…공간→인프라"

[파이낸셜뉴스] "과거 상업용 부동산 시장에서 가장 큰 변수는 금리와 경기사이클이었지만, 인공지능(AI) 확산에 따라 인구·기술·에너지 등 구조변수의 영향력이 커지고 있습니다"

파이낸셜뉴스가 23일 서울 여의도 페어몬트 앰배서더에서 개최한 '2026 FIND·제24회 서울국제A&D컨퍼런스'에서 유명한 마스턴투자운용 상무는 이같이 강조했다.

유 상무는 "최근 몇년 동안 같은 금리와 경기사이클 안에서도 자산마다 성과가 달랐다"며 "구조변수 영향력이 커진 것이 배경"이라고 말했다.

AI 확산에 따라 상업 부동산 시장에서는 순환변수인 금리와 경기사이클이 투자 타이밍을 결정하고, 구조변수인 '인구·기술·에너지'는 자산의 존속 가능성을 좌우한다고 설명했다.

유 상무는 "경기가 좋을 때 잠시 성과를 내는 자산이 아니라 구조적으로 성과를 낼 자산을 골라내야 하는 시기"라며 "구조적 변화가 자산시장의 판도를 바꾸고 있다"고 말했다.

고령화에 따른 생산연령인구 감소로 수요 총량과 선택 기준이 바뀌고, 기술고도화로 공간은 단순 면적이 아닌 기능 수용력으로 평가되며, 전력·에너지 조건이 자산의 입지와 수익구조를 재편할 것이라고 분석했다.

유 상무는 "딥러닝 이후 AI 확산으로 연산량이 연평균 4.3배씩 증가하면서 부동산이 요구받는 기능과 인프라도 변화하고 있다"며 "전력 수요 증가로 에너지 요인이 인프라 접근성과 비용 구조를 좌우하는 핵심 변수로 부상할 것"이라고 내다봤다.

그는 AI 시대에 회사가 요구하는 업무 방식과 기술 인프라가 변화하면서 사무공간의 기능도 재정의되고 있다고 분석했다.

유 상무는 "AI에이전트 확산으로 기업 업무구조는 협업·의사결정 중심으로 이동했다"며 "보안 및 외부 AI 유출(섀도우AI) 우려로 온프레미스 또는 내부 AI 환경 구축이 가능한 오피스 선호가 강화될 것"이라고 말했다.

물류센터는 피지컬 AI 확산에 따라 보관 기능을 넘어 운영 중심 인프라로 진화할 것이라는 분석이다.

유 상무는 "물류센터 경쟁력은 규모와 입지를 넘어 운영 효율과 시스템 구축 수준에 따라 차별화될 것"이라며 "로봇 중심, AI 자율 운영으로 진화하면서 IT 인프라 설계 선반영이 중요해질 것"이라고 말했다.

마지막으로 데이터센터는 컴퓨팅 인프라에서 고밀도 전력·냉각 인프라로 전환될 것이라고 전망했다. 클라우드 확산으로 중앙집중형 하이퍼스케일 인프라가 성장하며 전력 확보 여부가 입지 및 투자 판단의 핵심 변수로 부상했다는 것이다.

유 상무는 "AI 워크로드는 고밀도 인프라 수요를 늘릴 것"이라며 "대규모 학습수요로 초고밀도·고전력, 액체냉각 시스템을 갖춘 하이퍼스케일 데이터센터로 집중될 것"이라고 설명했다. 특별취재팀

[e-mail] 배한글 기자