"5월 9일 이후 집값 더 오를 것… 고민된다면 지금 집 사라"

김인만 김인만부동산경제연구소장
양도세 중과 이후 부동산시장 영향
"양도차익 전부 세금으로 낼 판" 공포에
다주택자 "일단 기다려보자" 심리 확산
추석전까지 눈치싸움 속 '거래 올스톱'
정부, 보유세 인상 카드 꺼내들지 주목
고가 아파트, 거래절벽·매수심리 위축
80%대 세율에 매물 거두고 호가 올려
15억 이하 아파트 입주물량은 '반토막'
전세 매물 사라지고 집값은 더 오를 것
직장 접근성·주거 인프라 등 환경 고려
실거주자들 형편에 맞춰 내집마련해야
노도강 소형 아파트나 부평·안산 눈길
비규제지역 전세 끼고 사는 것도 방법

올해 1월 이재명 대통령이 양도소득세 중과에 대해 '유예 불가'를 선언하면서 부동산 시장은 한때 충격과 혼란에 빠졌다.

계약부터 잔금 지급까지 3~6개월 이상 걸리는 주택 거래의 특성을 감안할 때 준비할 시간이 부족했기 때문이다.

그러나 공포는 어느덧 사라지고, 거래자들은 정책에 대응하기 시작했다.

이제 시장의 관심은 오는 5월 9일 양도세 중과 시행 이후로 쏠린다.

노동일 파이낸셜뉴스 주필이 28일 만난 김인만 김인만부동산경제연구소장은 "15억원 이하 아파트 구간은 전세도 빠르게 없어지고 집값은 더 올라갈 것"이라며 "풍선효과가 수도권 전체로 확산될 것"이라고 전망했다.

공급 부족이 심화되는 상황에서 신혼부부 등 실거주 목적의 수요자에게는 무리한 관망보다는 형편에 맞는 내 집 마련을 당부했다.

■추석까진 '거래절벽'과 '심리적 얼어붙음'

김 소장은 현재 부동산 시장의 심리적 상태에 대해 "초기 공포와 혼란을 지나 현재는 극심한 눈치싸움 속에 거래가 완전히 얼어붙은 '올스톱' 상태"라고 진단했다.

그는 "'집값을 반드시 잡겠다'는 정부의 강력한 메시지가 이어지면서 지난 2월부터 3월 초까진 공포 심리가 최고조에 달했다. 이 시기에 세금 폭탄을 피해야 하는 다주택자들이 '초급매' 물량을 던지는 등 패닉 현상도 나타났다"고 말했다.

김 소장에 따르면 다주택자에게 중과세가 적용되면 2주택자는 최고 71.5%, 3주택자는 최고 82.5%까지 세율이 높아진다. 특히 강남이나 한강벨트 지역처럼 지난 2024~2025년에 집값이 크게 오른 곳들은 양도세 중과에 영향을 받는다. 예를 들어 10억원의 양도차익이 발생했을 때 기본세율과 중과세율에 따라 약 3억5000만원의 세금 차이가 발생하며, 20억원의 경우 6억~7억원의 차이가 난다. 따라서 중과세 부담을 피하기 위해 시세보다 10~20% 저렴하게 급매로 내놓는 경우가 발생했다.

하지만 지난 3월 중순 이후, 4월에 접어들면서 초기 공포는 상당 부분 사라지고 시장은 상황에 익숙해지는 적응 단계에 들어섰다는 게 김 소장의 분석이다. 물론 시장이 안정된 것이 아니라 매도자와 매수자 모두가 움직이지 않는 극도의 관망세로 돌아선 것을 의미한다.

김 소장은 "다주택자는 '손해 보고는 못 판다'는 심리"라며 "양도세 중과 시 최고 82.5%에 달하는 세율 때문에 '양도차익의 전부를 세금으로 낸다'는 공포가 크다. '세금 내고 대출이자 내면 남는 게 없는데 누가 손해 보고 팔겠느냐'는 심리로 매물을 거두거나 호가를 다시 올리고 있다"고 말했다. 그는 "매수자도 '지금 사기엔 너무 위험하다'는 심리"라며 "지난 2024~2025년 사이 이미 집값이 많이 오른 상태에서 추가 상승에 대한 확신이 없고, 대출규제로 자금 마련도 어려운 상황이다. 또한 강도 높은 세무조사에 대한 위험 부담 때문에 '일단 기다려 보자'는 심리가 지배적"이라고 분석했다.

대출규제로 인한 압박도 크다. 김 소장은 "정부의 대출총량 규제로 인해 '하반기가 되면 은행에 돈이 없어 대출을 못 받을 수도 있다'는 불안심리가 확산되고 있다"며 "전세 매물은 사라지고 대출은 막힐 것이라는 공포 때문에 신혼부부 등 실수요자들이 대출총량이 소진되기 전에 서둘러 대출을 받아 서울 외곽이나 경기 지역의 집을 사는 현상도 나타나고 있다"고 주장했다.

그는 "정부가 시간을 자꾸 늦춰주며 매도를 유도하고 있지만, 매도자는 호가를 내릴 생각이 없고 매수자는 그 호가를 따라갈 생각이 없다"며 "부동산 시장은 추석 전까지 '거래절벽'이 이어질 것으로 보이며, 시장의 모든 에너지가 완전히 소멸된 '올스톱' 상태에 머물러 있다"고 말했다.

■고가 아파트는 '기다려 보자'

김 소장은 오는 5월 9일 양도세 중과 시행 이후 가격별로 다른 움직임을 보일 것이라고 전망했다. 서울 강남권과 한강벨트 등 고가 아파트 시장은 거래절벽을 맞이하고 매수심리는 위축될 것으로 봤다. 그는 "적어도 추석 전까지는 올스톱이며 한강벨트 시장은 그냥 거래절벽으로 얼어붙을 것"이라며 "정부가 무슨 말을 해도 팔 사람도 급매로 팔 생각이 없고, 살 사람도 올린 호가를 따라갈 생각이 없기 때문에 거래절벽으로 올스톱이 될 것"이라고 예상했다.

김 소장은 "80%에 달하는 세금에 대출이자와 종합부동산세까지 고려하면 파는 게 마이너스인 상황이라 매물을 회수하고 호가를 다시 원위치시키거나, 원위치보다 더 올릴 수도 있다"며 "매수자들도 지난 2024~2025년에 이미 오른 가격과 대출규제, 세무조사 위험 때문에 '좀 기다려 보자'는 심리가 강한 상황"이라고 덧붙였다.

정부도 마지막 카드 '보유세' 정책이 남아 있다. 김 소장은 "집값 하락을 기대하는 매수자들은 정부가 보유세를 강하게 인상할지 주목하고 있으며, 집주인들도 보유세 부담을 고려해 매도 시점을 결정할 수 있다"고 말했다. 이어 "다만 과거 문재인 정부 시절 보유세 인상이 집값 안정에 실패하고 부작용만 남겼던 경험 때문에 현 정부는 보유세 인상에 신중한 태도를 보일 수 있다"며 "시장 상황을 보고 50억원이 넘는 초고가 시장에 대해서는 보유세를 올릴 가능성이 있다"고 내다봤다. 그는 "30억원 이하 아파트에 대한 보유세 인상은 조심스러울 것"이라며 "특히 10억원 이하 구간은 보유세를 올리기 어렵다는 분석이 있다. 이는 규제만으로는 해결될 수 없는 영역"이라고 지적했다.

■"부동산 양극화 심해질 것"

김 소장은 매수심리가 위축될 고가 아파트와 다르게 15억원 이하 아파트 구간은 전세가 빠르게 없어지고 집값은 더 올라갈 것이라고 전망했다.

그는 "최근 전세 매물이 급격히 사라지는 현상이 나타나고 있다"며 "이는 단기간에 보기 드문 현상"이라고 전했다. "우선 입주 물량이 부족하다. 올해 입주 물량은 작년 대비 반토막 수준이고, 오는 2027~2028년으로 갈수록 더 줄어들 것"이라며 "공급을 늘리는 것은 현실적으로 불가능하다"고 지적했다.

집주인도 정부가 갭투자(전세 끼고 매매)까지 규제하면서 직접 입주하거나 공실로 비워두는 등 대응책을 마련하고 있다. 김 소장은 "2년 후 만기 시 다른 세입자를 받는 대신 직접 입주하거나 집을 비워둬 4년간 집을 팔지 않는다"며 "이러한 현상으로 인해 전세 매물은 씨가 마르고 있으며, 월세 물량도 부족한 상황"이라고 말했다. 그는 "전세가 없으니 월세로 가거나 집을 매매해야 하는 신혼부부들은 월세 내느니 주택담보대출을 받아 사는 것을 고려하게 되는 것"이라고 말했다.

신혼부부 등 실수요자들이 선택지가 없어 외곽 지역으로 몰리면서 집값이 상승하는 풍선효과가 나타나고 있다는 게 김 소장의 지적이다. 그는 "서울만 보더라도 지난해 기준 연간 4만9000쌍의 신혼부부가 나왔고, 이는 약 5만가구의 새로운 수요를 창출한다"고 말했다.

김 소장은 "신혼부부들이 갈 수 있는 15억원 이하, 혹은 10억원 전후 지역들은 상당히 높은 거래량과 상승세를 유지할 것"이라며 "전세나 월세 가격이 내려갈 이유가 없고 2~4년 후에 더 가파르게 올라갈 것이기 때문에, 실수요자들이 '오르고 내리고는 다음 문제고 속 편하게 살자'며 대출을 받아 집을 사는 현상이 이어질 것"이라고 강조했다.

결국 풍선효과가 수도권 전체로 확산되고 수도권과 지방의, 지방과 서울의 양극화가 더 심해질 것이라는 게 김 소장의 관측이다. 그는 "5분위와 1분위의 차이가 더 벌어질 것"이라며 "집값이 많이 오르지 않았거나 떨어진 지역은 양도세 걱정을 할 필요가 없는 상황"이라고 말했다.

■"나만의 상급지 찾아야"

무주택 실수요자들은 지금이라도 집을 사야 할까. 김 소장은 "살까 말까 고민한다면 지금 사라"고 조언했다. 그는 "정부의 규제로 집주인들이 실입주를 하거나, 공실로 비워두거나, 월세로 돌리면서 전세 매물은 씨가 마르는 전세난이 더 심화될 것"이라며 "2년 후, 4년 후에는 전세는 더 소멸하고 월세는 더 가파르게 올라갈 것"이라고 전망했다.

김 소장은 "집 사지 말고 기다렸다가 떨어지면 사라고 말씀하시는 전문가들의 말은 감나무에서 감이 떨어질 때까지 입 벌리고 있는 것과 같다"며 "집값이 떨어질 수도 있지만 언제 어디까지 떨어질지 예측하고 타이밍을 잡는 것은 불가능에 가깝다"고 지적했다. 그는 "대출이 안 나오고 집값이 비싸다는 생각에만 머물지 말고 눈을 다른 데로 돌려야 한다"며 "강남에 집을 산 친구, 주식으로 돈을 크게 번 친구들을 보며 스트레스 받지 않고, 나만의 상급지를 찾는 게 최선의 선택"이라고 조언했다.

김 소장에 따르면 서울에서도 노도강(노원·도봉·강북) 지역에는 아직 6억원에서 7억원대 소형 아파트들이 있고, 경기도나 인천 부평구 쪽으로 가면 2억~3억원대 아파트도 많다. 김 소장은 "신안산선이 개통되면 가산디지털단지까지 20분밖에 안 걸리는 안산의 성포역 주변에는 3억원 정도의 소형 아파트가 있다"며 "지역 등 직장과의 접근성과 주거 인프라를 고려해야 한다"고 말했다. 이어 "비규제 지역의 경우 당장 입주할 준비가 안 된다면 전세 끼고 살 수도 있다"고 조언했다. 그는 "대출을 너무 많이 받으면 안 되므로 내 자금에 맞춰 선택하는 게 중요하다"며 "(집값이) 오르고 내리고는 다음 문제이다. 마음 편하게 살 수 있는 환경을 만드는 것이 중요하다"고 당부했다.

마지막으로 김 소장은 "부동산 문제는 단순히 금융규제나 대출규제만으로는 해결될 수 없다.

서울 집중화와 같은 국가의 고질적인 문제를 함께 풀어야 한다"며 "근본적 해결책은 공급 확대에 있다. 수도권 및 지방으로의 수요 분산과 일자리 창출이 중요하다"고 덧붙였다.

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[e-mail] 한영준 기자