'제이알글로벌리츠 기업회생 신청' 신평사들 상장리츠 차환리스크 점검

[파이낸셜뉴스] 신용평가사들이 제이알글로벌리츠 기업회생 신청을 계기로 국내 상장 리츠(REITs)에 대한 차환리스크 점검에 나섰다. 해외 부동산 익스포저와 시장성 조달 비중이 당장 시스템 리스크로 번질 수준은 아니라는 판단이지만, 해외 자산 관련 대출약정(커버넌트)과 유동성 구조에 대한 모니터링은 강화하기로 했다.

29일 금융투자업계에 따르면 NICE신용평가와 한국신용평가 는 최근 보고서를 통해 국내 상장리츠의 해외 자산 익스포저와 차환 위험 구조를 점검했다.

국내 상장리츠는 2019년 7개 수준에서 지난해 말 25개까지 늘어났다. 최근 몇 년간 해외 부동산 투자 확대와 시장성 조달 증가가 이어진 가운데, 제이알글로벌리츠 회생 신청을 계기로 리츠의 현금흐름 구조와 차환 안정성에 대한 시장 경계감도 높아지는 분위기다.

나이스신용평가는 유효등급을 보유한 상장리츠 7개사에 대해 "해외 자산 익스포저는 제한적인 수준"이라고 평가했다. 점검 대상은 디앤디플랫폼리츠, 롯데리츠, 신한알파리츠, 에스케이리츠, 이지스레지던스리츠, 코람코라이프인프라리츠, 한화리츠 등이다.

이들 7개사의 총자산은 15조4533억원 규모이며, 해외 자산은 1812억원으로 전체의 1.2% 수준에 그쳤다.

해외 자산을 보유한 리츠는 디앤디플랫폼리츠와 이지스레지던스리츠 2곳이다. 디앤디플랫폼리츠는 일본 아마존 물류센터에, 이지스레지던스리츠는 미국 임대주택과 대학기숙사에 각각 간접 투자하고 있다.

나신평은 "디앤디플랫폼리츠의 일본 물류센터는 현재 LTV 수준을 고려할 때 커버넌트 위반 가능성이 낮다"며 "이지스레지던스리츠의 미국 일리노이 기숙사 역시 임차 수요가 안정적이고 최근 3년간 자산 가치 변동폭도 크지 않았다"고 설명했다.

시장성 조달 비중은 리츠별로 5~40% 수준으로 나타났다. 특히 롯데리츠(40.0%), 에스케이리츠(32.1%), 한화리츠(18.6%) 등은 시장성 조달 비중이 상대적으로 높았지만 대기업 계열 스폰서 기반과 자본시장 접근성을 감안할 때 리스크는 제한적이라는 평가다.

반면 한국신용평가는 리츠 업계 전반의 재무완충력 저하 가능성에 주목했다.

한국신용평가는 보고서에서 "국내 리츠는 내부적으로 보유 유동성이 축소되고 외부적으로는 유상증자를 통한 조달 기능이 약화되면서 재무완충력이 저하됐다"며 "해외 자산을 편입한 리츠를 중심으로 자산 가치 하락과 차입부채 증가 영향이 나타나고 있다"고 평가했다.

금리 상승 역시 주요 부담 요인으로 지목됐다. 금리 인상으로 해외 상업용 부동산 가치가 하락하면서 담보인정비율(LTV) 관리 부담이 커졌고, 일부 리츠는 차입약정상 현금유보(캐쉬 트랩) 위험에도 노출됐다는 설명이다.

실제 제이알글로벌리츠는 지난 16일 벨기에 자산의 LTV가 담보대출약정 기준치를 초과하면서 현금유보 이벤트가 발생했다고 공시했다. 이후 주가 급락과 함께 단기 차입금 차환 부담이 커졌고, 지난 27일 만기가 도래한 전자단기사채를 상환하지 못하며 결국 기업회생절차를 신청했다.

신평사들은 향후 해외 자산 관련 차입약정 준수 여부와 시장성 조달 비중, 유동성 차입 구조, 추가 담보 제공 여력 등을 중심으로 리츠 업계 전반에 대한 모니터링을 강화할 계획이다.

[e-mail] 김현정 기자