코람코신탁, '한국석유공사 사옥' 매각 개시

코람코자산신탁 운용 중인 코크렙38호 리츠 보유 자산
정부 100% 지분 보유한 한국석유공사 전면 책임임차...콜옵션 보유
울산 혁신도시 핵심 업무시설…내년 약 22% 임대료 인상 확정

[파이낸셜뉴스] 코람코자산신탁이 운용 중인 '코크렙제38호리츠'의 기초자산 '한국석유공사 사옥'이 새 주인을 찾는다. 코람코자산신탁이 오는 12월 담보대출 만기를 앞두고 선제적으로 자산 회수에 나서는 것이다.

7일 코람코신탁에 따르면 이번 거래는 한국석유공사가 보유한 우선매수청구권(콜옵션) 행사 여부에 따라 향후 절차가 결정된다.

한국석유공사는 오는 8월 1일까지 우선매수청구권을 행사할 수 있으며, 이 기간 내 권리를 행사하지 않을 경우 일반 원매자를 대상으로 매각 절차가 진행된다. 코람코는 이에 앞서 이달 초 매각주관사를 선정해 본격적인 마케팅에 착수한다는 계획이다.

한국석유공사 사옥은 울산광역시 중구 종가로 305, 울산 혁신도시에 위치한 연면적 약 6만5000㎡, 지하 2층~지상 23층 규모의 프라임 오피스다. 2017년 준공된 준신축급 자산으로, 전체 연면적의 97% 이상이 업무시설로 구성돼 있다. 582대 규모의 주차장과 수영장, 테니스장 등 부대시설도 갖추고 있다.

이 자산의 가장 큰 강점은 한국석유공사가 건물 전체를 책임 임차하고 있다는 점이다. 한국석유공사는 대한민국 정부가 지분 100%를 보유한 공기업으로, 국내 최고 수준의 신용등급(AAA)을 유지하고 있다. 현재 임대차 계약은 2032년까지 체결돼 있어 장기간 안정적인 현금흐름이 가능하다.

특히 이 자산은 내년부터 임대료가 기존 대비 20% 이상 상향 조정되는 계약 구조를 갖고 있다. 최근 오피스 시장에서는 장기 임대차 계약의 임대료가 시장 수준에 맞춰 재조정되는 사례가 늘고 있는데, 한국석유공사 사옥은 향후 임대료 인상이 이미 계약상 확정돼 있다는 점에서 차별화된다. 공기업 책임임차에 기반한 안정성과 향후 수익성 개선 가능성을 동시에 확보한 자산이라는 평가다.

또 한국석유공사가 우선매수청구권을 보유하고 있다는 점도 특징이다. 최근 코람코가 추진 중인 여의도 하나증권빌딩 매각처럼, 핵심 임차인이 우선매수권을 행사해 거래가 성사되는 사례가 늘고 있다. 한국석유공사 역시 장기간 사용해 온 본사 사옥이라는 점에서 우선매수청구권 행사 가능성이 적지 않다는 관측이 나온다.

다만 한국석유공사가 권리를 행사하지 않더라도 자산의 투자 매력은 충분하다는 평가다. 한국석유공사 사옥이 위치한 울산 혁신도시는 한국동서발전, 한국에너지공단 등 주요 공공기관이 집적된 국가 전략 거점이다.

최근 울산은 조선·석유화학·2차전지·수소 산업을 중심으로 산업 경쟁력이 강화되며, 전국 광역시 가운데 주택가격 상승률이 상대적으로 높은 지역으로 꼽힌다.

부동산 IB업계 관계자는 "울산 혁신도시는 최근 산업단지와 공공기관 집적 효과로 업무시설 수요가 꾸준히 유지되고 있으며, 한국석유공사 사옥은 신축급 오피스에 장기 책임임차 구조가 결합된 자산이라는 점에서 지역 내에서도 비교적 희소성이 있다"고 말했다.

그러면서 "임차인의 신용도와 향후 임대료 상승이 이미 확정돼 있다는 점을 고려하면, 한국석유공사가 우선매수권을 행사하지 않더라도 기관투자자들의 관심을 받을 가능성이 있다"고 덧붙였다.

[e-mail] 김경아 기자