비거주 1주택자까지 실거주 유예…정부 "갭투자 허용 아냐" 선긋기

전세 낀 집 거래 허용 확대…대출 규제는 유지 비거주 1주택자 포함…매도자 간 형평성 고려 전월세 시장 우려엔 "수요·공급 함께 감소" 입장

[파이낸셜뉴스] 정부가 토지거래허가구역 내 실거주 의무 유예 대상을 비거주 1주택자까지 확대하기로 했다. 일부 다주택자에게만 허용됐던 유예 조치를 넓히는 배경으로는 '매도자 간 형평성 문제'를 제시했다. 다만 정부는 전세를 낀 거래가 가능해지더라도 실거주 의무와 대출 규제는 유지된다며 "갭투자를 허용하는 것은 아니다"라고 거듭 강조했다.

■비거주 1주택자까지 실거주 유예 확대

김이탁 국토교통부 1차관은 12일 정부서울청사에서 열린 토지거래허가구역 실거주 의무 유예 관련 백브리핑에서 "일부 다주택자에게만 실거주 유예가 적용되다 보니 이를 적용받지 못하는 다주택자와 비거주 1주택자 간 형평성 문제가 있었다"며 "연말까지 토지거래허가를 신청하는 경우에 한해 세입자 있는 주택 전체로 실거주 유예를 확대하고자 한다"고 밝혔다.

현재 토허구역에서는 주택 매수 후 4개월 내 입주해 2년간 실거주해야 한다. 정부는 기존에는 일부 다주택자 매도 물량에만 제한적으로 허용했던 실거주 유예를 이번에는 비거주 1주택자 소유 주택까지 확대하기로 했다. 다만 발표일인 12일 현재 임대 중인 주택에 한해 적용되며, 올해 12월 31일까지 토지거래허가를 신청해야 한다.

국토부는 이번 조치가 과거 토허구역 지정 이전처럼 전세를 활용한 갭투자를 허용하는 것은 아니라는 점을 반복해서 설명했다. 김 차관은 "실거주 의무라는 토지거래허가제의 기본 틀은 그대로 유지된다"고 강조했다.

실거주 유예를 받을 수 있는 대상도 발표일부터 계속 무주택 상태를 유지한 사람으로 제한된다. 발표 이후 기존 주택을 처분해 무주택자가 된 경우에는 적용 대상에서 제외된다. 임대차계약 종료 후에는 입주 의무가 다시 발생하며, 늦어도 2028년 5월 11일까지는 실거주를 시작해야 한다.

정부는 실거주 의무 위반 시 이행강제금 부과나 허가 취소가 가능하다고 밝혔다. 정우진 국토부 토지정책관은 "취득가액의 최대 10% 범위 내에서 매년 이행강제금을 부과할 수 있다"며 "고의성이 명백할 경우 허가 취소도 검토할 수 있다"고 말했다. 이어 "토허구역 제도의 기본 취지는 실거주 중심 거래를 유도하는 데 있는 만큼 제도 취지에 맞지 않는 거래는 엄격히 관리할 계획"이라고 덧붙였다.

■대출 규제 유지…"실수요자 중심 거래"

전세를 낀 주택 거래 허용이 사실상 갭투자 재확대로 이어질 수 있다는 우려에 대한 정부 입장도 나왔다. 국토부는 전세를 낀 주택 거래가 가능해지더라도 실제 매수에는 상당한 현금 동원력이 필요하다고 설명했다. 윤덕기 금융위원회 금융정책팀장은 "예를 들어 12억원짜리 주택에 7억원 전세가 설정돼 있을 경우 LTV 40% 규제가 적용돼 신규 주택담보대출은 사실상 어렵다"고 설명했다.

이어 이유리 국토부 주택정책과장은 "실질적으로 자본 여력이 있는 실수요자가 매수하는 구조"라고 설명했다.

전월세 시장 불안 우려에 대해서도 "전월세 공급 물량이 줄어드는 만큼 임차 수요도 함께 감소하는 효과가 있다"며 총량적으로 큰 문제가 없다는 입장을 취했다.

한편 시장에서는 전월세 공급 감소와 중저가 매물 쏠림 가능성을 우려하는 목소리도 나온다. 남혁우 우리은행 부동산연구원은 "비거주 1주택자까지 포함되면서 잠재적 매도 물량 저변은 넓어졌지만 양도세 중과와 대출 규제 등이 여전히 존재해 단기간 내 매물이 급증할 가능성은 제한적"이라며 "학군지나 직주근접 지역에서는 일부 귀소 움직임으로 임대 매물이 감소할 가능성도 있다"고 진단했다.

[e-mail] 장인서 최가영 기자