"세 낀 주택, 연말까지 매도 허용…대출 규제로 갭투자는 어려울것"

비거주 1주택자도 실거주 유예
국토부, 갭 투자 우려엔 선그어

정부가 토지거래허가구역 내 실거주 의무 유예 대상을 비거주 1주택자까지 확대하기로 했다. 일부 다주택자에게만 허용됐던 유예 조치를 넓히는 배경으로는 '매도자 간 형평성 문제'를 제시했다. 다만 정부는 실거주 의무와 대출규제는 유지된다며 "갭투자를 허용하는 것은 아니다"라고 거듭 강조했다.

■'세 낀 주택' 매도 때 실거주 유예

12일 국토교통부는 토지거래허가구역 내에서 세입자가 있는 주택을 거래할 경우 임대차계약 종료일까지 매수자의 입주를 유예하는 대상을 연말까지 한시적으로 확대한다고 발표했다. 이에 따라 기존 다주택자에 이어 비거주 1주택을 포함한 '세입자 있는 주택 전체'가 실거주 의무 유예를 적용받게 됐다.

현재 토허구역에서는 주택 매수 후 4개월 내 입주해 2년간 실거주해야 한다. 다만 다주택자의 경우 양도소득세 중과를 앞두고 매물 유도를 위해 실거주를 유예해줬는데 형평성 논란이 일자 이번에 모든 주택으로 적용을 확대하게 됐다.

실거주 유예는 발표일인 12일 현재 임대 중인 주택에 한해 적용되며, 올해 12월 31일까지 토지거래허가를 신청해야 한다. 실거주 유예를 받을 수 있는 대상도 발표일부터 계속 무주택 상태를 유지한 사람으로 제한된다. 발표 이후 기존 주택을 처분해 무주택자가 된 경우에는 적용 대상에서 제외된다. 임대차계약 종료 후에는 입주 의무가 다시 발생하며, 늦어도 2028년 5월 11일까지는 실거주를 시작해야 한다. 실거주 의무 위반 시 이행강제금 부과나 허가 취소가 될 수도 있다.

■대출규제는 유지

전세를 낀 주택 거래 허용이 사실상 갭투자 재확대로 이어질 수 있다는 우려에 대해서는 선을 그었다. 국토부는 전세를 낀 주택 거래가 가능해지더라도 실제 매수에는 상당한 현금 동원력이 필요하다고 설명했다. 윤덕기 금융위원회 금융정책팀장은 "예를 들어 12억원짜리 주택에 7억원 전세가 설정돼 있을 경우 주택담보인정비율(LTV) 40% 규제가 적용돼 신규 주택담보대출은 사실상 어렵다"고 설명했다. 이유리 국토부 주택정책과장도 "실질적으로 자본 여력이 있는 실수요자가 매수하는 구조"라고 설명했다.

전월세 시장 불안 우려에 대해서는 "전월세 공급 물량이 줄어드는 만큼 임차 수요도 함께 감소하는 효과가 있다"며 총량적으로 큰 문제가 없다고 했다.

한편 시장에서는 전월세 공급 감소와 중저가 매물 쏠림 가능성을 우려하는 목소리도 나온다. 남혁우 우리은행 부동산연구원은 "비거주 1주택자까지 포함되면서 잠재적 매도 물량 저변은 넓어졌지만 양도세 중과와 대출규제 등이 여전히 존재해 단기간 내 매물이 급증할 가능성은 제한적"이라며 "학군지나 직주근접 지역에서는 일부 귀소 움직임으로 임대 매물이 감소할 가능성도 있다"고 진단했다.

[e-mail] 장인서 최가영 기자