'역전세 대란 또 온다'...공포의 빌라 집주인들, '130.5%룰' 확대 적용

[파이낸셜뉴스] 정부가 오는 7월부터 예정대로 기존 등록임대사업자(개인 및 법인)에게도 강화된 임대보증금 반환보증 가입 요건을 적용하면서 임대차 시장이 긴장하고 있다. 신규 계약에만 적용되던 기준이 갱신계약까지 확대되기 때문이다. 보증요건을 맞추기 위해서는 보증금을 수천만원 낮춰야 한다.

역전세 분쟁이 늘고 월세화가 더 빨라질 것으로 우려되고 있다.

7일 국토교통부와 주택도시보증공사(HUG) 등에 따르면 7월 1일부터 법인 및 개인 임대사업자가 계약을 갱신할 때 강화된 보증금 반환보증 가입기준을 적용한다. HUG 관계자는 "기존 임대주택에 대한 강화 기준 적용은 유예기간을 거쳐 시행되는 것"이라고 말했다.

현재는 신규 계약에 대해서만 강화된 부채비율(90%)과 공시가격 적용비율(5~10% 축소)이 적용되고 있다. 7월 1일부터는 갱신 계약에도 동일한 기준이 적용되는 것이다.

세부적으로 보면 부채비율은 90% 이내이다. 부채비율은 임대보증금과 근저당권 설정액 등을 합산한 뒤 주택가격으로 나눠 산정한다. 시세 5억원인 주택의 경우 임대보증금과 주택담보대출 등 채무 총액이 4억5000만원을 넘으면 반환보증 가입이 불가능하게 된다.

공시가격 적용 비율도 강화된다. 연립·다세대·아파트 등 공동주택의 경우 기존 공시가격의 130~150% 수준이던 인정 비율이 앞으로는 125~145%로 낮아진다. 9억원 미만의 경우 기존 150%에서 145%로, 9억~15억원은 140%에서 130%로, 15억원 이상은 130%에서 125%로 줄어든다.

예를 들어 공시가격 9억원 이하 주택의 경우 부채비율 90%와 인정비율 145% 등을 적용하면 '130.5% 룰'이 적용된다. 선순위 채권과 임차보증금 합계가 공시가격의 '130.5%(145% X LTV 90%)'를 넘으면 보증 가입이 불가능한 것이다.

시장에서는 비 아파트 시장을 중심으로 임대차 시장이 또 요동치지 않을까 우려하고 있다. 비 아파트의 경우 공시가격 현실화율이 아파트에 비해 낮기 때문이다. 개인 사업자의 경우 갱신계약 때 보증요건을 맞추기 위해 수천만원의 돈을 돌려줘야 하는 상황이 발생할 여지가 다분하다.

아울러 임대인들이 보증금을 낮춰고 월세로 돌리는 등 월세화는 더 빠르게 진행될 것으로 보고 있다. 고준석 연세대 상남경영원 교수는 "월세화를 더 가속화 시킬 것으로 보인다"며 "결국 주거비 부담 가중으로 연결될 것으로 보인다"고 말했다.

주택협회 한 관계자는 "법인의 경우 최대 주주 연대보증 등으로 우회할 수 있지만 이번 강화된 조치로 신규 건설임대 시장은 더 위축될 수 밖에 없다"고 우려했다. [e-mail] 이종배 기자