부동산 부동산일반

주택시장 선순환 구조 다시 생기나

김관웅 기자

파이낸셜뉴스

정부가 이르면 이달 말께 주택 전세난 해법으로 매매 활성화 방안을 내놓키로 함에 따라 주택거래시장이 장기 침체국면을 벗고 정상화될 지 여부에 관심이 쏠리고 있다. 2008년 글로벌 금융위기 이후 끊겼던 ‘전세수요 증가→매매 수요 전환→갈아타기 수요 가세’ 등의 선순환 구조가 다시 형성될 수 있을 지가 초미의 관심사로 떠오르고 있는 것.

주택시장에서 선순환은 주택 수요자들이 자금력 증가에 따라 자연스럽게 임대(전세)에서 내집마련, 갈아타기 순으로 옮겨가는 과정이 일어나는 것을 말한다. 그동안 주택시장에서는 참여정부의 계속된 규제와 MB정부의 총부채상환비율(DTI) 규제 등으로 시장기능을 잃어버리면서 수년째 전세수요자와 매매수요자를 잇는 고리가 끊겼었다.

■DTI 규제 완화로 거래량 더 늘듯

8일 부동산업계에 따르면 국토해양부는 이르면 이달 말께 주택 매매활성화를 통한 전세난 완화를 골자로 하는 주택시장 추가대책을 발표할 예정이다. 주택 구입에 있어서 가장 중요한 자금 조달을 원활하도록 해 전세 수요가 매매 수요로 자연스럽게 옮겨 탈 수 있도록 하겠다는 것이다.

이에 따라 지난해 말부터 회복세를 타고 있는 주택시장에서 주택거래량이 다시 증가하는 등 시장이 제기능을 빠르게 되찾을 전망이다.

부동산 전문가들은 주택시장을 좌우할 가장 중요한 요소로 DTI 완화 연장 여부를 꼽고 있다. 실제로 지난해 8월 말 정부가 서울 강남 3구(강남·서초·송파)를 제외한 지역에 대해 DTI 규제를 한시적으로 폐지하면서 같은해 10월 전국 주택거래량이 한 달여 만에 26.3%나 늘었다. 이후 11월과 12월에는 각각 8만건과 10만건을 넘었다.

■주택시장 선순환 구조 기대감

주택시장에서는 정부가 이달 말께 발표할 추가대책과 관련해 DTI완화 연장보다는 시각 변화에 더욱 고무되고 있다. 전세난의 해법을 매매거래 활성화에서 찾겠다는 의지가 담겨있기 때문이다.

현도컨설팅 임달호 사장은 “시장을 바라보는 정부의 시각이 시장흐름을 중요시하는 쪽으로 바뀌고 있다는 점에 주목해야 한다”며 “매매거래 활성화를 통해 전세난을 잡겠다는 것은 긍정적인 조치”라고 말했다.

이에 따라 주택시장에서 수년간 고리가 끊겼던 선순환 구조가 다시 생겨날지에 관심이 집중되고 있다. 그동안은 정부의 겹규제와 보금자리주택 사전청약 등으로 집값이 떨어질 것이라는 막연한 기대감으로 전세 수요자들이 구입 여력이 있는 데도 매매로 전환하지 않고 전세로 눌러앉으면서 전세난을 가중시켜왔다.

더구나 기존 주택 보유자들도 거래가 끊기면서 집값이 떨어지는데다 대출규제까지 강화되면서 갈아타기에 발목이 잡혀왔다. 전세→매매→갈아타기로 이어지는 전형적인 주택시장의 순환고리가 끊겼던 셈이다.

현도컨설팅 임 사장은 “대출규제만 사라져도 주택시장의 선순환 고리는 다시 형성될 수 있다”면서 “이로 인해 주택가격이 정상적인 흐름을 보이면 공급도 자연스럽게 늘어 시장이 제기능을 찾을 것”이라고 강조했다.

■“전세가율 낮아 집값 급등 어려워”

일각에서는 전셋값이 치솟고 있는 상황에서 DTI 완화 추가연장을 포함한 거래 활성화대책이 나올 경우 집값 급등을 불러올 수 있다고 우려하고 있지만 전문가들은 그 가능성은 낮다고 보고 있다.

전셋값이 많이 올랐지만 아직 매매가격에 대한 전세가격의 비율인 ‘전세가율’은 집값을 밀어올릴 만큼 높지 않은 데다 금리 인상 등이 예고돼 있기 때문이라는 게 그 이유다.

부동산114 김규정 본부장은 “과거 사례로 볼 때 전세가율이 60%를 넘어선 상황에서 집값 급등으로 이어졌지만 국민은행의 시세를 기준으로 할 때 지난해 12월 말 현재 아파트 전세가율은 서울이 44.4%, 수도권은 46.5% 수준에 불과하다”고 말했다. 그는 “금리가 지속적으로 오르고 있다는 점도 주목해야 한다”며 “현재 상황에서는 규제를 완화한다고 해서 집값이 급등할 수 있는 분위기는 아니다”라고 덧붙였다.

/kwkim@fnnews.com김관웅기자