PF 강력 구조조정..‘줄도산 위기’ 건설사 구하기

정부가 1일 발표한 '건설경기 연착륙 및 주택공급 활성화 방안'은 벼랑끝으로 내몰려 있는 건설산업과 주택시장을 살리는 데 초점이 맞춰져 있다. 이는 건설 경기 침체와 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 부실화와 장기 주택시장 침체를 방관할 경우 금융 전반의 부실화로 이어져 경제 전반의 회복에 '발목'이 잡힐 수 있는 것을 감안한 것으로 풀이된다. 실제 건설업계는 지난해 말 이후 중견건설사 7곳이 기업회생절차(법정관리)나 기업개선작업(워크아웃)에 들어가는 등 100대 건설사 중 무려 29개사가 도산위기로 내몰려 있고 지난해 아파트 신규공급도 2006년의 30% 수준으로 급감하는 등 건설과 주택산업이 사상 초유의 위기에 봉착해 있다.

정종환 국토해양부 장관은 "건설경기 부진과 건설사 부실화가 지속될 경우 내수경기, 고용 등 국민경제 전반에 심각한 악영향이 우려된다"고 이번 대책의 배경을 설명했다.

주택시장과 관련해서는 2·11전세시장 안정화방안과 3·22주택거래 활성화방안에 이어 올해 들어 3번째로 대책이 발표됐다.

■양도세 비과세 14만가구 추가수혜

이번 5·1대책 중 눈에 띄는 것은 서울과 경기 과천, 수도권 5대 신도시(1기신도시, 분당·일산·중동·평촌·산본)에 9억원 이하(공시가격 기준) 주택을 보유한 1주택자의 양도세 면제 요건을 완화한 것이다. 이들 지역 1주택자는 현재 2년 이상 거주하고 3년 이상 보유한 뒤 팔아야 양도세를 전액 면제받을 수 있다. 하지만 이번 대책에서 '2년 이상 거주' 요건을 폐지하고 3년 이상 보유한 뒤 팔면 양도세가 비과세되도록 한 것이다.

부동산정보업체 닥터아파트에 따르면 서울과 과천, 1기 신도시의 아파트 15만3000여 가구 중 9억원 이하 주택은 총14만2000여 가구에 달한다.

기획재정부 이상률 재산세제 과장은 "경기 성남 판교신도시가 이 요건에서 제외되면서 형평성 논란이 제기된 데다 1기 신도시의 주택 중 상당수가 가격이 하락해 양도세 부과 대상에서 제외되는 등 보완 필요성이 제기됐다"면서 "거주요건 폐지로 아파트 거래에 숨통이 트일 것"이라고 내다봤다.

또 사업부지 매입이 일정 수준 이상 이뤄진 민간의 부실 부동산PF사업장을 한국토지주택공사(LH)나 지방공사 등 공공부문에서 사들여 보금자리주택을 공급키로 한 것도 눈길을 끈다. 이는 LH의 보금자리주택 건설비용 부담을 완화하면서 건설업체의 유동성을 지원하고 보금자리주택 공급 활성화에도 기여한다는 '일거삼득'의 효과를 노린 것이다. 하지만 분양가격 인하효과가 제한적이고 주변 민간 주택 분양에 악영향을 미칠 수 있다는 점은 고려할 문제다.

■규제완화 통한 주택공급 활성화

정부는 규제완화를 통한 공급활성화에도 나선다. 이를 위해 국토의 계획과 이용에 관한 법률 시행령을 고쳐 현행 2종 일반주거지역의 층수제한(평균 18층)을 폐지키로 했다. 이 제한은 지난 2008년 8·21 부동산활성화대책 당시 건설경기 부양을 위해 층고를 최고 15층에서 평균 18층으로 확대한 후 이번에는 이 규정마저 아예 폐지하겠다는 것이다. 층수제한이 없어지면 다양한 형태의 주택건설이 가능해져 도시미관 등의 개선에 큰 효과가 있다.

대책은 또 이미 사업승인이 난 주택건설 계획에서 대형주택을 수요가 많은 중소형주택으로 변경할 경우 가구수 증가를 허용토록 해 중소형 공급 물량이 늘어나도록 했다. 지금은 가구수를 늘리는 경우 계획인구가 늘어나 도시기본계획상 목표인구를 초과하는 것을 우려해 대다수 지자체에서 이를 허용하지 않았다.

더불어 2∼3인 가구 수요가 크게 늘고 있는 현실을 반영해 신규 택지개발지구 내 공동주택용지 중 전용면적 85㎡ 이하 주택건설용지 배분비율도 현재의 60%에서 70%로 상향 조정한다. 또 도심 소규모 주택공급 활성화를 위해 주택건설 사업계획 승인 대상이 20가구 이상에서 30가구 이상으로 완화된다.

■리츠 등 활용 미분양주택 해소

정부는 미분양 주택을 해소하기 위해 리츠, 펀드, 신탁회사 등을 적극 활용하기로 했다. 이를 위해 수도권 미분양주택에 투자하더라도 2012년 말까지 종합부동산세를 비과세하고 법인세 추가과세도 제외하기로 했다. 지금까지는 지방 미분양주택에 한해서만 이 같은 혜택이 주어졌다.

정부는 또 자기관리 리츠가 전용면적 149㎡ 이하 주택을 신축 또는 매입해 임대할 경우 2012년 말까지 해당 임대소득에 대해 5년간 50%를 소득공제해주기로 했다. 아울러 5년 이상 임대를 조건으로 자기관리리츠도 신규 분양받을 수 있도록 했다. 지금까지는 미분양주택만 매입이 가능했다.

■건설사 줄도산 위기 해소

정부는 오는 6월 중 건설사에 대한 채권은행의 신용위험평가를 통해 회생가능성이 있는 건설사는 워크아웃을 통해 정상화를 지원키로 했다. 대책은 또 PF사업장을 조사해 자체적으로 정상화가 가능한 PF 사업장에 대해서는 적극적으로 만기연장을 해주고 자금공급도 재개하도록 했다.

구조조정을 통해 사업추진이 가능한 사업장은 PF정상화뱅크(민간 배드뱅크)를 활용해 채무재조정, 신규자금지원, 시행시공사 교체 등을 통해 정상화에 나선다.

한국자산관리공사(캠코)의 구조조정기금 4조5000억원을 활용해 부실채권을 정리하고 사업성이 없는 곳은 채권단에서 자율적으로 부실채권을 처리하도록 했다.

아울러 연말까지 1조1000억원의 프라이머리 채권담보부증권(P-CBO)을 발행해 일시적으로 자금조달에 어려움을 겪고 있는 건설사를 지원하고, 대한주택보증의 PF 대출보증을 지난해보다 3배 늘어난 1조5000억원까지 증액하기로 했다.

/kwkim@fnnews.com김관웅 조창원기자