[경제부처 업무보고] 중산층용 싼 임대주택 공급.. 국공유지·재건축지역 활용

중산층 주거혁신방안, 택지·금융·세제 지원 대형 건설사 참여 유도
고급 임대주택 '뉴스테이' 초기 임대료 규제 폐지 세입자 부담 대폭 완화

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정부가 13일 발표한 '기업형 주택임대사업 육성을 통한 중산층 주거혁신 방안(1.13 부동산대책)'의 핵심은 중산층이 전·월세 가격 급등세에 휘둘리지 않고 최소 4~8년 동안 장기적이고 안정적으로 거주할 수 있도록 새로운 유형의 임대주택을 공급하겠다는 것이다. 공공이 아닌 기업형 임대사업자가 담당토록 하되 이들에게 도심 및 택지지구 등 부지를 저렴한 가격에 공급하고 건설자금, 세제혜택도 대폭 지원해 수익성을 맞춰주겠다는 것이다.

정부가 이번에 초점을 맞춘 부분은 민간임대다. 민간임대는 민간주택인데도 입주자 모집, 분양전환 의무 등에서 공공주택과 같은 수준의 규제를 받는 반면 인센티브는 전혀 없었다. 또 도심 내 부지 확보도 어렵고 리스크관리 역시 까다로워 일부 건설사를 제외하고는 거의 분양시장에만 집중해왔다.

이 때문에 정부는 이번 대책을 통해 민간임대 시장에 대형 건설사들이 들어올 수 있도록 규제 문턱을 거의 없앴다.

정부는 이번 대책에서 민간임대를 일반형 임대사업자와 기업형 임대사업자로 나눠 단순화했다. 일반형 임대사업자는 건설 또는 매입을 통해 임대기간에 따라 4년 또는 8년간 임대사업을 하는 사업자이며 기업형 임대사업자는 8년 이상 장기 임대주택을 일정 가구수 이상 임대하면서 종합적 주거서비스를 제공할 수 있는 사업자로 구분했다. 이를 위해 중산층 전용 임대주택 브랜드 '뉴스테이(New Stay)'를 선보였다.

■중산층 임대주택 '뉴스테이'

뉴스테이의 가장 큰 특징은 기존 공공임대와 달리 대형 건설사 아파트 브랜드를 달고 나오는 만큼 주택 품질이 뛰어나다는 것이다. 분양주택 이상의 고급자재를 사용하고 3~4인 가구가 거주할 수 있도록 전용면적 85㎡ 이상으로도 공급된다. 일부는 서울 한남동의 '한남 더힐'처럼 최고급 주택 형태로도 나올 것으로 예상된다. 중산층은 물론 중상류층 고급 수요도 끌어들이기 위한 것이다. 이를 위해 정부는 초기임대료 규제를 하지 않기로 했다. 건축비를 일률적으로 정해놓고 이에 맞춰 초기 임대료를 산정하는 방식이 아니라 고급자재를 활용하면 그에 들어간 비용 자체를 모두 인정하겠다는 것이다. 건설사들이 사업성만 확신한다면 얼마든지 최고급 임대주택을 지을 수 있도록 한 것이다.

뉴스테이는 세입자가 원할 경우 임대의무기간인 4년(단기임대)~8년(장기임대, 기업형임대) 동안 계속 거주할 수 있다. 임대료 상승률도 연 5% 이내로 제한된다. 수년 동안 오르지 않았어도 1년에 올릴 수 있는 상승률은 5% 이내여서 2년마다 재계약할 때 세입자의 부담이 크게 늘지 않는다. 세입자가 원할 경우 임대료 연체나 불법전대 등 재계약 거부사유만 없다면 임대료 상승에 대한 걱정 없이 장기간 한곳에서 거주가 가능하다는 것이다.

정부는 또 주택을 보유한 사람이어도 입주가 가능하도록 규정을 완화했다. 지금까지는 무주택자로 한정했다.

■자금지원, 택지도 저렴하게 공급

정부는 이 같은 장점을 가진 뉴스테이를 많이 공급하기 위해 민간기업에 여러 가지 혜택을 주기로 했다. 우선 민간 임대사업자들이 임대주택시장에 마음놓고 들어와서 사업할 수 있도록 각종 규제를 완화했다. 현재 건설사들이 건설임대사업을 하려면 임대의무기간과 임대료 상승제한을 비롯해 분양전환 의무, 임차인자격(무주택자), 초기임대료 산정, 임대주택 담보권 설정제한 등 핵심 규제만 해도 6가지를 적용받고 있다. 그러나 정부는 앞으로 민간건설사들이 건설임대 사업을 할 경우 임대의무기간(4·8년)과 임대료 상승제한(연 5%)을 제외하고는 나머지 규제를 적용하지 않도록 했다.

임대주택을 지을 수 있는 택지도 저렴하게 공급한다. 국공유지, LH 보유택지, 개발제한 구역 등 공공부문에서 가용할 수 있는 모든 택지를 공급하기로 했다. 재개발.재건축 등 재정비지역과 사유지 등에서도 임대주택용지로 공급하도록 유도할 방침이다. 신속한 택지개발을 위해 '기업형 임대주택 공급촉진지구(가칭 뉴스테이 지구)'도 신설할 방침이다. 장기 임대사업자에 저리로 건설자금지원을 확대하고 취득세, 양도세, 소득세 등 세제혜택도 늘려주기로 했다.

■기업형 임대리츠 지원 집중 육성

정부 대책 중 눈에 띄는 또 한 가지는 주택도시기금이 투자하는 기업형 임대리츠에 대한 지원 확대다. 지금은 공공임대리츠 외 민간제안리츠, 수급조절리츠 형태로 민간임대 리츠에 투자하고 있지만 앞으로는 기업형 민간임대리츠로 통합하고 사업대상도 매입형으로 한정하던 것을 개발사업에도 투자할 수 있도록 했다.

또 기금이 우선주로만 참여하고 있지만 앞으로는 출자분의 일부를 보통주에도 출자해 사업리스크를 다른 재무적 투자자와 분담하고 준공 이전인 계약금과 중도금 지급 시점에도 참여해 초기 자금조달이 쉽도록 했다. 지원대상도 중형 아파트까지 확대하고 출자 외에 융자도 가능하도록 했다.

이와 함께 임대의무기간이 끝나면 LH가 기업형 임대주택의 매입을 확약하고 리츠 청산 시 재무적 투자자에 우선권을 부여하기로 했다.

■도심 재개발, 재건축 사업장서 많이 나올까

뉴스테이는 주로 도심권에서 많이 볼 수 있을 전망이다. 정부가 국공유지, LH 보유택지, 개발제한구역 등 공공부문에서 모든 가용 택지를 공급하기로 하고, 특히 재정비지역에서도 많이 나올 수 있도록 용적률 등 파격적 인센티브를 주기로 했기 때문이다.

국토부는 우선 재개발.재건축조합이 재정비사업을 추진하면서 새로 지어지는 전체 주택의 일정비율을 기업형 임대사업자에게 장기임대로 공급하거나 정비사업 용지 중 일부를 분할해 기업형 임대사업자에게 매각하고 이를 기업형 임대단지로 조성할 경우 용적률을 법적 상한선까지 모두 부여하기로 했다. 현재 국토의 계획 및 이용에 관한 법률상 용적률은 3종 300%, 2종 250%, 1종 200%로 규정하고 지자체마다 조례를 통해 적용을 달리하도록 하고 있지만 서울은 법상 용적률보다 각각 50%포인트씩 낮춰 적용하고 있다.

예를 들어 서울에서 재건축을 추진하면서 일정 가구를 임대사업자에게 매각하거나 부지의 일부분을 기업형 임대단지로 매각하면 용적률을 상향 조정받아 사업성이 대폭 개선되는 것이다.

국토부는 또 이 같은 경우 오피스텔, 주상복합, 아파트 등 복합용도개발도 허용하고 임대부지에 대한 층고제한 등 건축규제도 완화해주기로 했다.

국토부는 이와 함께 임대리츠 등이 조합과 사전약정을 통해 일반분양분의 일부 또는 전부를 매입해 기업형 임대주택으로 활용할 수 있도록 하고 일반분양으로 미분양이 발생하면 우선매입할 수 있도록 할 방침이다.

국토부는 미매각 학교용지 등 장기 미집행 도시계획시설용지와 캠코 관리부지, 동사무소부지, 우체국부지, 역세권부지, 공공기관 지방이전 종전부지 등 도심 내 가용한 공공부지를 우선적으로 공급하기로 해 도심지역에서 소규모 임대단지도 많이 늘어날 전망이다. kwkim@fnnews.com

김관웅 부동산전문기자