정상화 시간 벌은 제이알글로벌리츠, ABS 방안 검토 '솔솔' [fn마켓워치]
7월 15일까지 ARS 극적 연장.. 주주연대 '자금조달·재무구조 개선' 총력
IB업계 "유상증자·브릿지 파이낸싱·ABS발행 등 불가피" 의견도
[파이낸셜뉴스] 최근 자율구조조정 프로그램(ARS) 기간 1개월 연장에 성공한 제이알글로벌리츠가 정상화에 속도를 내는 가운데 채권단과 합리적인 협의 방에 관심이 모인다.
23일 투자은행(IB)업계에 따르면 내달 15일까지 서울회생법원으로부터 ARS 협의 기간을 1개월 연장한 제이알글로벌주주연대는 자금조달 및 재무구조 개선 방안 등에 대해 본격적인 주주 설득과 기관 설득에 나선 것으로 알려졌다.
다만 IB업계에선 결국 기관 투자자들의 협력을 얻을 수 있는 가장 현실적인 방안으로 △ 유상증자 △브릿지 파이낸싱(Bridge Financing), 그리고 이른바 'ABS(자산유동화증권)' 발행을 통한 재무구조 안정화를 꼽았다.
주주연대는 현재 상황을 단순한 해외 부동산 가치 하락 문제가 아니라 과도한 부채비율과 유동성 위기가 결합된 구조적 문제로 규정하고 있다. 특히 향후 예정된 대규모 차환 및 환정산금 지급 일정에 대비하지 못할 경우 추가적인 현금흐름 악화와 디폴트(Default) 위험이 확대될 수 있다고 우려하는 것으로 전해진다.
IB업계 관계자는 "2027년 4월 맨해튼 오피스 차환(Refinancing), 2027년 11월 만기연장에 따른 약 800억원 규모 환정산금 지급, 2027년 12월 벨기에 파이낸스센터 차환 향후 수년간 다수의 대규모 자금 수요에 직면해 있는 상황"이라며 "현재의 높은 부채비율이 유지될 경우 향후 차환 과정에서 또 다른 유동성 위기가 반복될 수 있다"라고 짚었다. 이어 "효과적인 재무구조 개선 없이는 문제 해결이 어려울 것으로 보이는 만큼, 유상증자는 선택이 아닌 생존 전략으로 보인다"라면서 "특히 벨기에 파이낸스센터의 경우 벨기에 정부와의 임대차 계약 연장이 자산가치 유지에 핵심 변수로 꼽히지만 과도한 부채비율은 임대차 협상 과정에서도 부정적으로 작용할 수 있다"라고 부연했다.
이같은 상황에서 일부 주주연대 관계자들은 부채비율을 필요하다면 100% 이하 수준까지 낮춰서라도 벨기에와 맨해튼 자산을 적정 가격에 매각할 수 있는 시간을 확보해야 한다고 주장하는 것으로 전해진다. 실제 차입금 금리가 자산 수익률(Cap Rate)을 상회하는 상황에서는 유상증자를 통해 부채를 상환하는 것이 오히려 주주가치 보호에 도움이 될 수 있어서다. 이를 위해 자산 매각 가격별 주당 순자산가치(NAV) 분석 자료도 준비 중인 것으로 알려졌다. 또한 유상증자의 적정 시기와 규모를 산출하고, 향후 유상증자를 중단할 수 있는 선행 조건도 함께 제시할 계획이다. 이와 함께 오는 10월까지 브릿지 파이낸싱 준비를 완료해야 한다는 진단도 나온다.
특히 2027년 초 추가 캐시트랩이 발생할 경우 해외 대주단 원리금 상환이 완료될 때까지 임대료 수입이 사실상 묶일 수 있어 상황이 더욱 악화될 수 있기 때문이다. 실제 주주연대는 금융권과 브릿지론 규모, 금리, 만기 조건 등에 대한 사전 협의를 추진할 방침이다.
또 다른 IB업계 관계자는 "결국 본질적인 해결책으로 국내 시장에서 최대한 높은 신용등급(AA급) 채권을 발행해 조달금리를 낮추고 조달 규모를 확대하는 '통째로 ABS' 구조도 거론 할 필요가 있을 것으로 본다"라며 "벨기에 현지 차입금을 상환할 수 있을 정도의 대규모 자금 조달이 가능한지 검토가 우선이며, 약 4000억원 규모의 중순위 채권 차환 발행 가능성도 살펴봐야 할 것"이라고 말했다. 그러면서 "여기에 ABS 구조 내에서 에쿼티(Equity) 비중을 확대해 유상증자 규모를 최소화하는 방안도 함께 검토되어야 할 것"이라며 "전환권이 없는 상환우선주 (Redeemable Preferred Stock) 발행 가능성도 대안 중 하나일 것"이라고 덧붙였다.
이같은 ABS활용 방안은 이번 사태에 대한 해결 방안 뿐만 아니라 향후 국내 해외리츠 산업의 자금조달 방안으로서 의미가 있을수 있다는 견해다.
한편 주주연대는 현재 ACT 플랫폼 등을 기반으로 약 10% 수준의 주주 지지를 확보한 상태라고 밝혔다. 또 미래에셋과 삼성자산운용 등 주요 기관 투자가들과 소통을 진행하고 있으며, 목표로 하는 기관 지지율 15% 확보를 위해 필요한 기관 중 상당수와 협의를 진행 중이라고 설명했다. 아울러 지난 4일 확보한 주주명부를 바탕으로 주요 대주주 및 추가 주주 약 150명을 대상으로 직접 소통을 확대해 추가 15% 수준의 지지 확보를 추진하고 있다. 주주연대는 벨기에 파이낸스센터 임대차 계약 연장을 이번 정상화 작업의 가장 중요한 과제로 봤다.
통상 임대차 계약 연장은 자산 감정가치를 높이고 향후 차환 및 ABS 발행 과정에서도 결정적인 역할을 할 수 있기 때문이다.
주주연대 관계자는 "현재 필요한 것은 단기적인 위기 모면이 아니라 자산가치를 지키면서 시간을 확보할 수 있는 재무 구조 재편"이라며 "유상증자와 구조조정, 차환 전략을 병행해 주주가치를 극대화하는 방향으로 정상화 방안을 추진하겠다"고 강조했다.
kakim@fnnews.com 김경아 기자
