소득제한 없는 초저금리 수익공유형 모기지론 가장 유리

주택기금 '디딤돌대출' 주금공 '보금자리론' 대표적 상품

7년후 매각때 예상 집값상승률 2~3%면 디딤돌대출 좋아

무주택 설움 이제 그만!.. 꼭 알아야할 주택담보대출의 기술

'서울 1월 아파트 전셋값 13년 만에 최고', '고소득자에게도 빌려주는 금리 1%대 주택대출 3월 출시'. 최근 주택문제를 두고 전해지는 소식들이다. 돈은 없는데 전셋값은 감당할 수 없을 만큼 오르고 집을 옮겨야 하는 상황에 처해있는 사람들이라면 이같은 소식에 눈이 번쩍 뜨일 것이다. 하지만 생각보다 집을 사는 일은 만만치 않다. 대출을 받아 집을 사는 것은 더 그렇다. 대출 금리에, 이자에 신경써야 할 것이 너무 많다. 주택 문제로 머리가 아픈 당신을 위해 파이낸셜뉴스가 당신에게 가장 적합하고 유리할 수 있는 주택담보대출을 소개한다.

정부는 국민주택기금을 설치해 시중 은행보다 낮은 금리로 대출해주고 있다.

국민주택기금에서 저리로 대출을 받을 수 있는 주택구입자금대출 상품으로는 내집마련 디딤돌대출(이하 디딤돌대출)을 비롯해 공유형모기지가 대표적이다. 주택금융공사도 무주택자가 금리변동 위험없이 안정적인 대출금 상환이 가능한 장기고정금리 대출상품인 '보금자리론'을 판매중이다.

■디딤돌대출, 보금자리론 아시나요?

디딤돌대출은 기존의 '생애최초 주택구입자금대출'이 변경·확대돼 지난해부터 판매중인 대출상품이다. 시중 은행보다 금리가 낮다. '디딤돌대출'은 소득수준과 대출기간에 따라 2.6~3.4%(올해 초 기준)의 금리를 적용 받는다. 정부에서 고시하는 고정금리 또는 5년 단위 변동금리 중 선택이 가능하다. 여기에 최초 주택 구입자, 다문화, 장애인가구는 0.2% 포인트를 다자녀가구는 0.5% 포인트를 추가로 인하받을 수 있다.

'디딤돌대출'의 상환기간은 최저 10년에서 길게는 30년까지다. 상환방법은 원리금균등분할상환방식과 원금균등분할상환방식 중에서 선택할 수 있다. 하지만 '디딤돌대출'은 대출 신청 시점에 무주택자인 세대주로 부부합산 연소득이 6000만원 이하여야 신청할 수 있다. 구입할 수 있는 대상주택도 전용면적이 85㎡를 넘지 않아야 하며 은행에서 평가한 가격이 6억원 이하여야 한다. 디딤돌 대출의 대출한도는 2억원이며 시가의 최대 70%까지 대출 받을 수 있다.

보금자리론은 한국주택금융공사에서 개발한 모기지 대출이다. 대출금리가 확정금리로 운영이 되기 때문에 금리 변화에 대한 불안감이 없다는 것이 가장 큰 장점이다. 대출기간에 따라 연 3.2~3.45%(올해 초 기준)로 고정금리 적용을 받는다. '보금자리론'은 소득제한이 없어 무주택자이거나 주택 취득 30년 이내인 1주택자는 누구나 신청 가능하다. 하지만 9억원을 초과하는 고가주택을 살 때 '보금자리론'을 이용할 수 없다. 보금자리론은 u보금자리론, t보금자리론, 아낌e보금자리론 등으로 나뉜다. 이는 인터넷 신청이냐 은행창구 신청이냐 등과 같은 기준으로 나뉘며 금리 차이가 발생한다.

■공유형 모기지 대출도 눈여겨봐야

지난 2013년 출시된 공유형모기지도 활용할 만 하다. 공유형 모기지는 수익공유형과 손익공유형으로 나뉜다. 국민주택기금이 대출해 준 금액만큼 주택지분을 가지고 있다가 나중에 수익 또는 손익을 환수한다는 구조다. 공유형 모기지는 금리가 연 1∼2%대에 불과한 초저금리 대출 상품이다. 물려받은 재산이 없는 봉급생활자나 신혼부부 등이 전.월세로 사는 것보다 저렴한 비용에 내 집을 마련할 수 있도록 돕자는 취지로 도입됐다.

금리가 낮아 공유형모기지가 다른 대출 상품에 비해 유리해 보인다. 하지만 주택을 매각해 발생하는 차익에 대해 공유형모기지의 경우 국민주택기금과 수익을 나눠 가져야 하는 점도 고려해야 한다. 정부지원의 주택기금 모기지 외에도 은행재원의 수익공유형모기지 상품도 조만간 출시된다. 최근 논란이 되고 있는 상품이다.

은행 재원의 수익공유형 모기지 상품은 3월~4월 중 초저리(변동금리)로 대출하고, 금융기관에서 차주의 집값 변동에 따른 수익과 위험을 공유하는 방식이다. 주택기금의 공유형모기지와는 달리 소득제한이 없고, 공시가격 9억원 이하이면서 전용면적 102 ㎡이하 아파트까지 가능하다는 점 등이 주택기금의 모기지와 구분되는 점이다.

국토부 국민주택기금 관계자는 "자신이 정부가 지원하는 정책대출을 받을 수 있는 대상인지와 상세한 상담은 국민주택기금(www.nhf.molit.go.kr)과 주택금융공사(www.hf.go.kr) 두 곳에서 할 수 있다"고 말했다. 이 관계자는 "이곳에서 본인에게 가장 적합한 대출을 점검할 수 있다하더라도 추후 정확한 확인을 위해 은행에 문의해야 한다"고 덧붙였다.

■상환능력 고려해야

하지만 정부에서 지원하는 대출이라 하더라도 대출이기 때문에 자신의 대출상환능력을 고려하지 않고 최대한 대출을 받는 것은 무리가 될 있다. 무리한 대출로 집을 구매하면 내집 마련의 꿈을 이룬 뒤 원리금 상환 부담에 허덕이는 이른바 '하우스 푸어'가 될 수 있기 때문이다.

따라서 저리의 정부 지원대출을 받는다고 해도 반드시 자신의 현재 수입, 향후 예상 수입, 중요한 생애 이벤트 등을 고려해 최소한 갚을 수 있는 범위 내에서 이용해야 한다.

부동산114 함영진 본부장은 "내집을 마련해 7년 보유 후 주택 매각을 고려 시, 주택가격이 2~3%정도로 오를 것이 예상되는 시장이라면 공유형모기지 보다는 디딤돌대출을 받아 주택을 구매하는 것이 유리하다"고 말했다. 함 본부장은 "하지만 집값 변동에 대한 예상 폭이 미세할 것이라고 생각한다면 디딤돌대출보다 수익공유형모기지가 더 유리하다"고 조언했다.

[e-mail] 홍창기 기자