부동산 경매시장 과열양상..권리분석·컨설팅업체 따져봐야

전세난과 주택담보대출 제도 완화 등의 영향으로 주택거래가 활성화되면서 부동산 경매시장이 훈풍을 넘어 과열양상을 보이고 있다. 법원 경매로 낙찰된 물건 상당수가 감정가를 초과해 고가 낙찰되고 있다. 하지만 전문가들은 관심있는 부동산에 대한 권리분석 등 세심한 정보 확인과 함께 무자격 경매 브로커들의 시장 교란 행위에 주의가 필요하다고 지적했다.

■말소기준등기 등 권리분석 중요

12일 법조계 및 관련업계에 따르면 지난해 수도권에서 감정가보다 높은 가격(100% 이상)에 고가 낙찰된 아파트는 전체 낙찰건수의 7∼13%대에 그쳤다. 그러나 지난달 수도권 아파트의 고가 낙찰 비율은 총 234건으로 전체 낙찰건수(756건)의 31%를 차지했다.

이처럼 경매 열기가 달아오르면서 경매절차 과정에서 주의해야 할 사항에 대해서도 관심이 모아지고 있다. 우선 권리분석이 무엇보다 중요하다고 전문가들은 강조한다.

권리분석의 양대 축은 '말소기준등기 찾아내기'와 '대항력(두 당사자 사이에 이미 발생하고 있는 법률관계를 제3자에 대해 주장할 수 있는 효력) 분석'이다.

대상물건의 등기부등본을 살펴보면 통상적으로 근저당권, (가)압류, 가처분, 경매개시결정등기 등이 시간 순으로 설정돼 있다. 보통 이 경우 시간상 가장 빠른 근저당권설정등기가 말소기준등기가 된다. 시간상으로 말소기준등기 보다 앞서 설정된 권리들은 말소(소멸)되지 않고 낙찰자가 인수한다. 따라서 경매가 진행되면 근저당권설정등기를 기준으로 이후의 모든 등기는 낙찰시 소멸(말소)되게 된다.

대항력 있는 임차인 또는 선순위 임차인 여부를 확인하는 것도 중요하다. 이러한 임차인을 파악하지 못하고 낙찰받게 되면 나중에 낙찰자가 임차인의 보증금을 추가로 반환해 줘야하기 때문이다. 임차인이 주민등록전입신고가 돼 있는지를 잘 살피고 대항력있는 임차인인지를 보고 입찰해야 한다. 유난히 유찰이 많거나 감정가에 비해 최저매각가격이 낮아진 경우, 이전 최고가 매수신고인들이 대금미납을 많이 한 경우는 더욱 주의해야 한다.

명도문제도 경매의 걸림돌이다. 점유자가 임의로 부동산을 인도하지 않을 경우 낙찰자는 대금 납부 후 6개월 내 법원에 인도명령을 신청할 수 있다. 다만 이 기한을 넘기면 별도로 명도소송을 해야 한다. 유승남 변호사(법무법인 화우)는 "인도명령에 의해 인도집행을 하는 과정에 격렬한 저항이 있는 경우가 있어 별도로 이사비용 등을 지불함으로써 위로하는 경우도 있다"며 "명도소송을 제기해야 하는 경우는 상당한 비용과 시간이 들 수도 있으므로 주의해야 한다"고 전했다.

■컨설팅업체 거래시 가격 결정권 분명히

직접 입찰에 비해 수수료를 지급하는 대신 낙찰자의 시간과 노력을 줄일 수 있는 '경매 브로커'를 통한 경매도 늘고 있지만 이 역시 주의가 요구된다. 현행법상 매수신청대리를 할 수 있는 사람은 변호사나 법무사, 공인중개사(법원 매수신청대리등록 필수)만 가능하다.

전문가들은 정식 컨설팅업체라도 실력과 신뢰를 갖춘 업체를 선정하는 것이 중요하고, 업체 측이 제시한 응찰가가 현실에 맞는지 검증할 필요도 있다고 강조했다. 불성실한 업체의 경우 실무상 의뢰인이 부동산을 낙찰 받았을 때 수수료를 받는데, 수수료 만을 목적으로 의뢰인에게 무리한 금액의 입찰을 권유할 가능성도 있다는 것이다.

이창동 지지옥션 선임연구원은 "일부 업체의 경우 차순위 응찰자 보다 현저하고 높은 금액으로 낙찰이 이뤄질 것을 우려해 일명 '바지' '들러리'로 불리는 박빙의 차순위 입찰자를 세우는 경우도 있다"며 "컨설팅 업체에 의뢰했다고 해도 가격에 대한 결정권을 분명히 해야 한다"고 조언했다.

[e-mail] 조상희 기자