국토硏 "강남4구 아파트값 거품...세종은 아냐"

[파이낸셜뉴스] 정부 연구기관이 서울 강남4구 아파트 가격이 거품이라는 분석 결과를 24일 내놨다. 최근 과열되고 있는 세종은 거품이 아닌 것으로 판단됐다. 통상 이런 연구는 정책 검토 단계에서 이뤄지는 것을 감안할 때 정부가 강남4구 아파트 값을 조이면서도 세종은 놔두고 있는 최근 부동산 대책의 지지 근거가 필요했던 것 아니냐는 지적이 나온다.

총리실 산하 국토연구원은 이날 '아파트 가격거품 검증과 시사점'에서 작년 말 기준 강남4구 아파트는 내재가치 대비 매매가격이 213.5%로 실제 가치보다 집값이 3배 이상 고평가 된 것으로 조사됐다. 이어 세종은 내재가치 대비 208.5%, 서울 전체는 179.8%였다.

연구를 수행한 최진 연구원은 임대소득 자료를 이용해 내재가치를 산출했다. 월세가 가장 객관적 기준이지만 우리나라 임대차 시장 특성상 순수월세 비중이 낮기 때문에 전세를 월세로 전환한 임대가격을 적용했다고 그는 설명했다.

이렇게 얻은 내재가치와 한국감정원 매매중위가격, 실거래가를 비교해 본 결과 서울과 강남4구, 세종의 내재가치 대비 매매가격비율은 지속적으로 상승했다. 매매중위가격은 매매가격을 일렬로 세웠을 때 제일 가운데 가격을 말한다.

2012년부터 2019년까지 7년간 내재가치 대비 매매가격비율의 상승률은 서울(109.9% →179.8%), 강남4구(128.8% → 213.6%), 세종(105% → 208.5%)로 늘었다. 특히 2017년 이후 상승폭은 더욱 커졌다. 최 연구원은 "주택이 지닌 내재가치 대비 가격이 높을 때 가격 거품이 있다고 이야기할 수 있다"면서 "두 가지 모형으로 분석한 결과 강남4구를 포함한 서울시에 가격거품이 존재하는 것으로 나타났다"고 설명했다.

다만 이론 모형 분석 과정에서 세종은 거품 지역에서 제외되는 것으로 나타났다.

최 연구원은 "국내 부동산시장은 아파트를 중심으로 가격이 상승하고 있고, 투기적 수요 문제와 가격거품 생성 가능성이 제기돼 왔다"며 "주택 가격에 거품이 생성될 경우 거품 붕괴 시 자산가격 하락에 따른 금융 불안정과 경기침체 등 경제전반에 걸친 부작용이 초래될 수 있다"고 말했다. 이어 "부동산 시장을 안정화하기 위한 정책을 일관성 있게 시행해 나갈 필요가 있다"고 덧붙였다.

[e-mail] 박소연 기자