비욘드 조닝

서울시 내 아파트 등 주거용 건물에 일률적으로 적용했던 35층 층수규제가 8년 만에 폐지됐다. 서울시는 지난주 이 같은 내용을 담은 '2040 서울도시기본계획안'을 발표했다. 앞으로 20년 동안 서울이 지향할 도시공간의 미래상을 담은 장기계획이다.

관심은 35층 룰 폐지에 쏠리지만 계획안의 핵심은 '비욘드 조닝(Beyond Zoning)'이다. 다기능 복합용도의 서울형 새 용도지역체계이다. 이 개념을 모르고 서울의 새로운 도시기본계획을 파악하기 어렵다. 도시계획 패러다임의 전환이라 할 만하다. 기존 용도지역제를 전면 개편해 미래 융복합형으로 바꾸려는 계획이다.

2014년 박원순 시장 시절에 만들어진 일률적 높이 규제를 폐지하고, 지역 여건에 맞게 심의를 거쳐 층수를 합리적으로 정할 수 있게 하는 시도이다. 기존 용적률(토지면적에 대한 연면적 비율)은 유지되기 때문에 동일한 밀도로 짓되 높은 건물과 낮은 건물을 유연하게 배치하는 게 가능해진다.

서울시는 공청회 등을 거쳐 연내 최종 계획안을 확정한 뒤 시행할 계획이다. 2025년부터 도시를 주거와 업무, 상업, 녹지 등으로 구분하는 경직된 현행 용도지역 제도 대신 도보 30분 내에 주거와 일자리, 여가 등 다양한 기능을 갖춘 '보행 일상권'을 서울 전역에 조성키로 했다. 서울연구원이 2020년에 펴낸 '용도지역제 효율적 운용 위한 서울시 용도분류체계 개선방향'에서 제시한 개념을 오세훈 서울시장이 전격적으로 수용했다.

그렇다고 한강변 모든 아파트를 무작정 올릴 수 있는 게 아니다. 서울시 심의를 통과한 잠실5단지 정비계획안을 보면 답이 나와 있다.

역세권 업무중심지는 50층, 중간 아파트 지역은 35층, 한강변은 10~20층으로 설계돼 있다. 칼로 자른 듯한 천편일률적인 스카이라인이 아니라 다채로운 스카이라인의 조화가 기대된다. 한강을 조망하는 개방감이 좋아지고, 현재 나루와 다리로 제한돼 있는 한강 접근이 한결 용이해지는 건 덤이다.

[e-mail] 노주석 논설실장