"부동산 '3대 난제' 해결이 관건… 시장 회복은 시간문제"

<4> 김학렬 스마트튜브 소장
"수도권의 경우 교통망이 핵심
민간자본 수혈로 구축 앞당겨야
거래절벽 주원인 '임대차3법'
전셋값 잡으려면 반드시 폐지"

"5년 동안 부동산 시장을 옳아 맸던 공급, 세재, 대출 등의 문제만 잘 해소되면 정상적인 시장으로 되돌아가는 것은 어렵지 않을 것이다."

필명 '빠숑'으로 유명한 김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장(사진)은 22일 파이낸셜뉴스와의 인터뷰에서 20대 대통령 선거 이후 부동산 시장에 대해 이같이 예측했다. 윤석열 대통령 당선인의 재건축 규제 완화 기대감이 커지면서 부동산 시장에도 정비 사업이 본격화 될 것이라는 예상이다.

김 소장은 "현재 재건축 단지들의 진도를 막은 것이 재건축초과이익환수제, 분양가상한제, 주택도시보증공사(HUG)의 분양가 통제였다"면서 "대표적으로 둔촌주공아파트는 사업성이 안 나오는데 분양을 하라고 해서 4년이나 밀렸고, 반포주공 1단지 3주구도 몇 달 차이로 4억~8억원의 재초환을 낸다"고 말했다.

이어 "현재 규제만 철패하면 바로 사업이 진행되겠지만 당장 공급될 수 있는 것은 아니라 절대적인 시간은 필요하다"면서 "2019~2020년 박근혜 정부 때 인허가를 해놓은 것이 많아 입주 물량이 많았지만 이번 정부 들어서 규제로 인해 입주 물량이 반으로 줄었다"고 덧붙였다.

서울의 경우 재건축 지역 위주로 관심이 쏠린다면, 수도권은 수도권광역급행철도(GTX) 등 교통망이 잘 갖춰질 곳에 수요가 몰릴 것으로 예상했다. 수도권은 서울 수요를 대체하는 만큼 빠른 교통망 확보가 관건이라는 분석이다.

김 소장은 "교통망은 예산 확보가 문제인데 코로나로 인해 허공에 뿌린 예산을 줄이고 민간 자본을 끌어들이면 충분히 속도를 낼 수 있을 것"이라면서 "신도시의 경우 민간과 함께 용적률을 높여주는 등 개발 이익을 나누면 민간에서도 충분히 사업에 뛰어들 것"이라고 전했다.

특히 6월 1일 지방선거를 앞두고 경기도는 박빙의 승부를 펼칠 가능성이 높아 후보들이 표를 얻기 위해 디테일한 공략을 대거 쏟아낼 것으로 예측했다.

그는 "경기도 인구가 1400만명인 만큼 중소지역도 버릴 곳이 없고, 파주 운정 양주 등 그동안 선거에서 소외된 지역에 대한 공약도 많이 나올 것"이라면서 "가평, 양평 등 서울과 떨어진 지역에서도 전략적으로 많은 공략 쏟아져 나올 것으로 생각된다"고 말했다.

유망 지역의 경우 서울은 재건축 할 수 있는 입지를 꼽았고, 수도권은 리모델링을 할 수 있는 성남시 분당, 고양시 일산, 부천시 중동, 안양시 평촌, 군포시 산본 등 1기 신도시를 선택했다.

그는 "1기 신도시도 한 번에 다 입주한 게 아니라 1991년도부터 5년에 걸쳐 입주한 만큼 순차적으로 진행하면 문제없이 리모델링이 진행될 것"이라면서 "3기 신도시와 보완하면서 추진하면 된다"고 전했다.

전세 시장의 경우는 임대차 3법을 반드시 폐지해야 된다고 강조했다. 전월세신고제는 유지하더라도 전월세상한제, 계약갱신청구권 2가지는 반드시 없어져야 전세값도 잡힐 것이라는 주장이다.

김 소장은 "임대차 3법 때문에 집을 공실로 놔두는 사람이 너무 많다"면서 "토지거래허가구역도 없애야한다. 잠실의 경우 2만 세대가 넘는데 한 달 동안 이 규제 때문에 거래가 1건 밖에 안된다"고 지적했다.

갈아타기를 노리는 수요들에 대해서는 서울, 경기, 인천은 지역을 구분하지 말고 같은 생활권이라고 생각하고 접근하는 것이 좋다고 조언했다. 과천, 성남, 광명, 하남 등은 웬만한 서울 지역보다 나은 만큼 상품보다 입지가 좋아지는 곳을 찾으라고 강조했다.

김 소장은 "재건축·재개발 리모델링이 가능한 아파트로 갈아타는 것이 좋고 광역 교통망이 들어서는 곳 중 이미 공사하고 있고 개통을 앞둔 지역만 눈여겨봐도 부동산 자산 가치를 올릴 수 있다"면서 "무조건 서울 보다는 수도권에서도 좋아지는 지역이나 상품이 많은 곳을 가는 게 좋은 선택"이라고 밝혔다.

한편 다주택자들에 대한 규제에 대해서는 규제를 완화하면 시장에 매물이 많이 나와 단기적으로 시세를 내리는데 도움이 많이 될 것이라고 분석했다. 지방의 경우는 인구가 줄어드는 만큼 일자리를 늘리거나 외국 기업을 유치하지 않으면 집값 상승은 쉽지 않을 것으로 내다봤다.

그는 "투기를 조장하자는 것이 아니다. 세금 때문에 다주택자들의 매물을 거둬들이면서 매물이 줄자 사람들이 신고가를 내면서 이사를 다녔다"면서 "매물만 늘어났다면 집값이 그렇게 안 올랐을 것이다. 양도세 중과만 완화해도 1년 동안 매물이 쏟아져 나올 것"이라고 전했다.

[e-mail] 김민기 기자