'한강맨션 7억' 예상보다 쎈 재초환에...리모델링 다시 뜬다

[파이낸셜뉴스] 재건축초과이익환수제(재초환) 부담금이 조합 예상보다 크게 나오는 경우가 많아지면서 리모델링 정비사업이 다시 주목받고 있다.

당초 재건축 대비 수익성이 낮아 부담금을 많이 내야 해 인기가 낮았지만, 재초환 금액이 커지면서 상황이 역전됐다. 이에 따라 대형건설사들에 이어, 중견건설사들도 전담팀 설립에 속도를 내고 있다.

수도권에서도 '억'대 부담금

24일 관련 업계에 따르면 재건축을 진행 중안 아파트 단지들의 재초환 부담금이 예상보다 높게 책정된 것으로 나타났다.

최근 이슈가 된 서울 용산구 이촌동 한강맨션은 당초 조합 예상 금액인 4억원의 2배 가까운 7억7000만원이 통보됐다. 현재 부담금은 종전 35층 설계에 맞춰 책정된 것으로, 조합측이 계획한 68층으로 설계를 변경하면 더 높아질 가능성도 배제할 수 없다. 전국재건축정비사업 조합연대에 따르면 서울뿐만 아니라 수도권과 지방에서도 억대 부담금이 통보되고 있다. 수원 영통2구역 재건축 단지의 예정 부담금은 2억9500만원, 대전 용문동 재건축 단지는 2억7600만원으로 3억원에 육박한다.

재건축 연대 관계자는 "실현되지도 않은 이익에 대한 돈을 내라하니 대출 말고는 방법이 없는데, 대출이 막힌 단지들도 많고 금액도 높아 부담이 크다"며 "오래된 아파트들이 재건축을 하는 만큼, 은퇴를 한 뒤 집 한채를 자산으로 살고 계신 분들도 많은데 사실상 재건축을 하지 말라는 셈"이라고 비판했다.

최근 원희룡 국토교통부 장관이 오는 8월 '250만호+알파' 주택공급 대책에 과도한 재초환 부담금을 낮추는 방안을 포함한다고 발표했지만, 획기적으로 낮추지 않으면 부담은 여전히 높을 전망이다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "지난 6월 30일 재초환법 개정안이 발의됐지만, 50% 감면도 충분하지 않고 통과 가능성도 장담할 수 없다"며 "재초환법 자체가 재건축을 억제하기 위해 만든 만큼, 지금 상황에서는 폐지를 포함해서 검토하는 것이 바람직하다"고 말했다.

재건축 vs. 리모델링 분석 한창

정비업계에서는 이미 재건축(재초환 포함)과 리모델링의 사업성 분석에 한창이다.

아주대학교 산학협력단이 최근 발표한 '리모델링 공공컨설팅 결과보고서'에 따르면 경기도 내 건립 30년 이상 7개 노후단지를 대상으로 리모델링과 재건축을 비교해 사업성을 분석한 결과, 6개 단지가 리모델링이 더 우수한 것으로 확인됐다. 이는 경기도가 시행 중인 '찾아가는 리모델링 자문서비스' 시범사업 의뢰로 공공컨설팅을 진행한 결과로, 리모델링과 재건축 간 구체적 사업성 비교 결과가 나온 첫 사례다. 이번 연구는 현행 용적률 상한과 윤석열 대통령이 제시한 '용적률 300%'를 모두 적용해 분석한 결과라 더욱 눈길을 끌었다.

최근에는 경기도 평촌 1기 신도시의 평촌 샘마을 대우한양 아파트의 재건축-리모델링 사업설명회 자료도 공개됐다. 30평형대를 리모델링하면 가구당 2억6860만원의 부담금이 드는 반면, 재건축은 재건축부담금과 추가분담금까지 합쳐 4억2660만1000원이 필요한 것으로 나타났다. 재건축이 리모델링 보다 1억5800만1000원 더 필요한 셈이다.

건설사들 '리모델링' 잰걸음

대형 건설사들은 이미 지난해 리모델링 수주로 정비사업에서 큰 성과를 냈다. 지난해 대형 건설사의 리모델링사업 수주액은 총 8조666억원으로 전년대비 7조2791억원(924%) 늘어났다. 대형 건설사 4곳은 리모델링시장에서 1조원 이상의 수주고를 달성하기도 했다.

이에 따라 올해는 SK에코플랜트와 한화건설, 코오롱글로벌, 호반건설도 사상 첫 리모델링 시장 진출을 선언했다.

SK에코플랜트는 5월 쌍용건설과 함꼐 인천 부개주공3단지 리모델링 사업을 수주한 바 있다.

한화건설은 서울 강서구 염창동 첫 리모델링 사업장인 '염창무학아파트' 2차 현장설명회에서 단독 참여해 우선협상자로 선정됐다. 9~10월 조합원 총회를 거쳐 시공사로 선정되면 창사 첫 리모델링 수주가 된다. 한화건설 관계자는 "향후 서울 및 수도권 소재의 리모델링 사업에 대해서도 전반적으로 검토하고 있다"고 전했다.

[e-mail] 김동호 기자