'신탁사 연쇄도산 뇌관' PF 책임준공 손배범위 확 줄인다

PF전액서 실제 손해액으로 한정
금감원, 신탁사 모범규준 발표
시공사 개선안은 내년 1분기 마련

부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 뇌관으로 지목되고 있는 책임준공 첫 제도개선 방안이 나왔다. 준공기한 위반시 PF 전액이 아닌 '실제 손해액'만 부담하는 것이 골자다. 현재는 PF 전액에 대해 신탁사는 손해배상, 시공사는 채무인수를 해야 된다.

업계 고위 관계자는 "결국 금융기관들이 리스크를 더 지게 된다는 의미"라며 "은행·증권사들로 하여금 대출 위주의 관행에서 벗어날 수 있도록 환경이 조성돼야 한다"고 강조했다. 12일 업계에 따르면 금융감독원은 최근 부동산신탁업계에 적용되는 '책임준공확약 토지신탁 업무처리 모범규준'을 제정하고 의견을 수렴하고 있다. 시행시기는 내년 1월 2일부터다. 앞서 정부는 부동산신탁사와 시공사의 책임준공 제도개선을 추진한다고 밝힌 바 있다. 이 가운데 부동산신탁사 제도 개선방안이 먼저 이번에 나온 것이다.

'책임준공 토지신탁 모범규준'을 보면 우선 손해배상 범위를 '대주단이 직접적으로 입게 된 실제 손해액'으로 한정했다. 현재는 대주단들이 원금에 이자까지 포함한 PF 전액에 대해 손해배상을 요구하고 있다. 신탁업계 관계자는 "실제 손해액만큼 배상은 업계가 요구해 왔던 사안"이라며 "현재 진행중인 대주단과 신탁사간의 재판에도 영향을 미칠 것으로 보인다"고 말했다.

책준의무 이행기간도 조정된다. '시공사 책준기한+6개월' 또는 공기의 100분의 20 가운데 긴 기간을 택하도록 했다. 신탁사들의 시공사 교체도 쉬워진다. 시공사로부터 유치권 포기각서를 받도록 했다. 필요한 경우 대출금융기관과 신탁사가 동의해 분양가격을 조정할 수 있는 조항도 신탁계약서 등에 규정토록 했다.

이번에 공개된 부동산신탁사 책임준공 제도개선과 별개로 금융당국과 국토교통부 등은 시공사 책임준공 제도개선안도 논의 및 협의중이다. 핵심은 시공사 책임준공 면책 범위를 아파트 지체보상금 수준으로 확대하는 것이 그 중 하나다. 아울러 PF 채무인수 범위도 준공이 지연된 부문만큼 부담하는 것으로 축소하는 안도 담겨있다. 국토부 관계자는 "내년 1·4분기 안에는 시공사 책준제도 개선안을 내놓을 계획"이라며 "지체보상금 수준으로 면책 범위 확대 등이 담길 예정이다"고 밝혔다.

신탁사와 시공사 책준 제도개선 핵심은 결국 금융기관 등 대주단의 리스크가 증대된다는 의미다.

대출기관들이 높아진 리스크에 상응해 아예 돈을 빌려주지 않거나, 과도한 금리 및 수수료를 요구할 수 있다는 분석도 나오고 있다. 또 책임준공 토지신탁을 주로 활용해 왔던 시행사나 중견·중소 건설사들의 어려움이 가중될 가능성도 다분하다.

업계 고위 관계자는 "무한책임을 떠 안는 책임준공 제도를 개선하는 것이 옳은 방향"이라며 "단 이 과정에서 나올 부작용을 막기 위해서는 금융기관들도 대출 위주 관행에서 벗어나 리스크를 안고 투자할 수 있도록 금융당국이 제도를 개선해야 한다"고 강조했다.

[e-mail] 이종배 성석우 기자