"영영 재건축 못하면 어쩌나"...수십억 분담금 줄일 수 있다

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최근 서울 집값은 상승 폭이 조금 줄었을 뿐 아직도 계속 오르고 있습니다. 하반기에 기준금리를 인하하고, 주택 공급이 줄면서 더 상승할 것 같다고 합니다.

정부는 이에 따라 유휴부지 개발, 재개발·재건축 활성화 등을 통해 공급을 늘린다고 하는 데요. 사실 빨라야 8년에서 10년 뒤에나 가능한 것이 현실입니다.

분담금 쇼크..."앞으로 더 문제다"

더 큰 문제는 공사비 상승으로 조합원들의 분담금이 감당하지 못할 수준까지 치솟을 수 있다는 갑니다. 인·허가 통폐합 등 초기 단계를 줄여본다고 하지만 절대적인 시간을 줄이기가 쉽지 않습니다.

그런데 재건축도 더 빨리 진행하면서 동시에 기존 아파트의 문제들을 한번에 해결하는 방법이 있습니다. 바로 철거를 폭파 해체 공법을 통해 철거 시간을 10분의 1로 단축하는 것이 한 방법입니다.

폭파 해체 공법은 이미 남산 경관 살리기 사업 시절인 1994년에 국내에 도입됐습니다. ‘남산 외인아파트’를 아주 깔끔하게 폭파 해체방식으로 철거했습니다. 준비는 40일이 걸렸지만, 건물 붕괴는 고작 20초였다고 합니다.

현재 미국이나 유럽에서도 다양하게 활용되고 있는데요. 기존 철거 비용보다 30% 이상 절감 효과도 있다고 합니다.

그런데 국내에서는 오히려 최근에 철거 공사에서 불법 하도급이 급증하면서 중장비를 이용한 기계식 공법으로 오랜 시간에 걸쳐 철거를 하고 있습니다. 광주 ‘화정아이파크’는 8개동 철거에 최소 30개월이 소요됐습니다. 지금은 고금리 시대이고 공사비가 날로 상승하기 때문에 철거도 최대한 빨리 하는게 돈을 버는 것입니다.

대규모 재건축을 앞두고 있는 압구정동, 목동, 1기 신도시 내 초고층 아파트들은 폭파 해체 공법으로 철거를 하면 엄청난 시간이 절감된다는 겁니다. 공사비 상승도 줄일 수 있습니다.

"분담금 줄일 수 있는 방안 있다"

그리고 최근 국내에 철골이 남아 돈다고 합니다. 미국 트럼프 행정부가 철강에 50% 고율 관세를 부과하면서 국내 철강 업계는 고사위기 인데요.

그런데 바로 이 철골로 초고층 아파트를 건설하면 됩니다. 예전에는 가격 경쟁력에서 떨어져 철근콘크리트 구조가 확실히 우위였는데, 지금은 시대가 변했습니다.

외국인 건설 숙련공이 코로나 이후 확 줄면서 광주 화정아이파크와 같은 어처구니가 없는 사고들이 나오고 있는데요. 그런데 철골로 아파트 골조를 하면 얘기가 다릅니다.

철골은 전문가가 아니면 볼딩이나 접합 등이 쉽지 않습니다. 이렇게 만들어 지는 아파트 구조물은 라멘구조가 돼 층간소음문제, 가변형 벽체 활용문제, 윗집 화장실 배관이 아랫집 천정에 있는 문제 등이 한꺼번에 다 해결되기 때문입니다.

특히 폭우가 내릴 때 3mm가 넘으면 무조건 공사를 중단해야 하는데, 철골은 거의 영향을 안 받습니다. 즉, 비가 오는 날에도 구조 공사를 계속 진행할 수 있어 기존 철근콘크리트보다 2배 이상 공기가 절감되는 효과를 거둘 수 있습니다.

철거는 폭파 해체, 골조는 철골구조로 하도록 유도할 필요가 있습니다.

당연히 철골에 대한 가격 및 세금도 감면해 주면 됩니다. 국내 철강산업도 보호할 수 있는 일석이조의 효과를 거둘 수 있다고 생각합니다.

/최원철 한양대학교 부동산융합대학원 교수

※이 글은 필자의 주관적인 견해이며, 본지의 편집 방향과 다를 수 있습니다.

[e-mail] 이종배 기자