우리집이 보증보험 못받는다고? 갑자기 돌변한 이유

정부, 전세보증 가입 조건 집값의 90%→70% 검토 비아파트 시장 '직격탄' 예고...정책 연착륙 방안 필요

[파이낸셜뉴스] 전세보증금 반환보증 가입 조건이 주택가격의 70%로 강화될 경우 전국 빌라 전세 계약 10건 중 8건은 기존과 동일한 보증금으로 전세보증 가입이 어려워진다는 분석이 나왔다.

2일 부동산 중개 플랫폼 집토스는 국토교통부 실거래가 데이터 기준 계약 만료 시점이 올해 1·4분기인 전국 연립·다세대 전세 계약 2만4191건을 분석해 이같은 결과를 확인했다고 밝혔다.

현재 전세보증은 보증금이 '주택가격의 90%' 이내일 때 가입할 수 있다.

주택도시보증공사(HUG)와 한국주택금융공사(HF)의 규정에 따라 빌라의 주택가격은 통상 '공시가격의 140%'로 인정받기 때문에 사실상 보증금이 공시가격의 126% 이내면 보증 가입이 가능하다.

정부는 전세보증 가입 요건을 '주택가격의 70%'로 강화하는 방안을 검토 중이다. 이 방안이 현실화 될 경우 보증금 기준선은 공시가격의 98%까지 급격히 낮아진다.

집토스는 이같은 새 기준을 적용할 경우 오는 10월부터 12월까지 계약이 만료되는 전국 빌라 전세 계약 2만4191건 중 78.1%에 달하는 1만8889건이 기존과 동일한 보증금으로는 전세보증에 가입할 수 없게 된다고 분석했다.

지역별로 보면 상황은 더욱 심각하다. 인천은 93.9%의 계약이 새로운 기준을 충족하지 못했으며, 경기도는 80.2%, 서울도 75.2%의 계약이 보증 가입 불가 대상에 포함됐다.

문제는 전세보증 가입이 사실상 전세 계약의 필수 조건이 된 현재 시장에서 보증 가입이 막힌 매물은 새로운 임차인을 구하기 매우 어렵다는 점이다.

이번 분석에 따르면 보증 가입이 불가능해지는 계약들은 전국 평균 3533만원의 보증금을 낮춰야만 새로운 기준을 충족할 수 있다. 수도권 지역별로는 서울이 평균 3975만원으로 감액 규모가 가장 컸으며 경기는 3333만원, 인천은 2290만원의 보증금을 낮춰야 한다.

결국 임대인이 다음 임차인을 구하기 위해 수천만 원의 보증금을 스스로 마련해 기존 임차인에게 반환해야 하는 셈이다.

집토스 이재윤 대표는 "현재 빌라 전세 시장은 2023년 5월부터 적용된 '126%룰'에 맞춰 이제 막 시세가 형성되어 가는 과정"이라며 "시장의 대다수가 대비할 시간 없이 급격한 변화를 맞을 경우 보증금을 제때 돌려주지 못하는 임대인이 속출하며 임차인의 피해로 이어지는 악순환이 발생할 수 있다"고 지적했다.

이어 "서민 주거 안정을 위한 전세보증 강화라는 정책 방향은 공감하지만 시장 충격을 최소화하고 임대인과 임차인 모두가 적응할 시간을 가질 수 있도록 긴 호흡을 갖고 정책의 연착륙을 유도하는 지혜가 필요하다"고 강조했다.

[e-mail] 전민경 기자