리모델링 이주비도 40%만 대출… 정비사업 '빨간불'

10·15 부동산대책 후폭풍
규제지역으로 묶인 37곳 '비상'
서울에만 리모델링 조합 80여곳
"분담금 폭탄" 조합 갈등 불보듯
정비사업 지연땐 공급 악화 우려

재개발·재건축 뿐 아니라 아파트 리모델링 이주비 대출도 '주택담보대출비율(LTV) 40% 룰'이 적용되면서 정비사업 전반에 먹구름이 끼고 있다. 도심 주택공급의 핵심인 3대 정비사업이 '6억원 한도'에 이어 'LTV 40% 룰' 적용 등 첩첩규제로 신음하게 됐다.

26일 금융당국에 따르면 '10·15 부동산 대책'으로 조정대상 및 투기과열지구 등 규제지역으로 지정된 37곳에서는 리모델링 이주비 대출도 시세(감정가의) 40%로 제한된다.

예를 들어 10억원 주택의 경우 예전에는 60%인 6억원까지 가능했으나 규제지역에서는 4억원으로 감소하는 셈이다.

금융당국에 따르면 중도금 및 이주비 등 집단대출의 경우 15억원 초과 대출한도 규제는 적용 받지 않는다. 하지만 규제지역 지정에 따른 'LTV 40%' 축소는 별개라는 설명이다.

리모델링은 '주택법'으로 진행되는 사업이다. 반면 재개발·재건축은 '도시 및 주거환경정비법'에서 규정하고 있다. 앞서 금융당국은 지난 2018년 리모델링의 경우 근거 법규는 다르지만 재개발·재건축과 성격이 같은 것으로 간주해 같은 이주비 규제를 적용한다는 유권해석을 내린 바 있다. 금융당국은 재개발과 재건축은 물론 리모델링도 이주비 한도가 40%로 축소된다는 설명이다.

리모델링 이주비 대출 40% 적용에 대해 조합들은 초비상이다. 현재 서울만 아파트 리모델링 조합이 80여곳에 이른다. 리모델링 조합 한 관계자는 "이번 대책은 공급 대책과 완전 엇박자"라고 말했다.

주택건설협회 한 관계자는 "재개발·재건축·리모델링 등의 이주비는 사업이 본격화 되는 단계에서 가장 중요하다"며 "결국 추가 이주비로 조달해야 하는데 현실적으로 쉽지 않고, 금리 부담도 껑충 뛰어 결국에는 분담금만 더 늘어나는 악순환이 나올 수 밖에 없다"고 말했다.

문제는 '10·15 대책'으로 대출 규제가 더 세지면서 개인이나 조합 등이 부족한 이주비 충당을 위해 추가로 자금을 빌리는 것조차 거의 막혔다는 점이다.

앞서 주택건설업계는 정부가 '6·27 대출'규제로 수도권 지역 이주비 대출한도를 6억원으로 제한하자 주택공급 확대를 위해 규제를 풀어줄 것을 금융당국 등에 수차례 요청했다.

금융당국 등 정부는 '10·15 대책'에서 6억원 한도 규정은 그대로 유지했지만, 규제지역을 확대하면서 예기치 못한 후폭풍이 커지고 있는 상태다. 재개발·재건축의 경우 이주비 한도가 40%로 제한되는 것 외에 조합원 지위 양도금지와 재당첨 제한 등의 규제도 적용된다.

김제경 투미부동산컨설팅 소장은 "이같은 규제는 결국 조합원 간의 갈등 심화 등 사업지연으로 연결될 여지가 다분하다"고 말했다.

업계 고위 관계자는 "여당의 재건축초과이익 환수제 폐지 검토는 긍정적이지만 이것도 사업이 진행돼야 의미가 있다"며 "사업 진행에 가장 필요한 이주비가 한도 규제에 이어 LTV 40% 룰 규제까지 적용 받게 됐다. 알고 한 건지 모르고 한 건지 이해가 되지 않는다"고 하소연했다.

[e-mail] 이종배 전민경 박소현 기자