'아파트 대체재’ 도시형생활주택, 공급 확대 열쇠로 뜬다

정부, 규제완화 등 활성화 검토
사업속도 빨라 신규 공급카드로
공사비 치솟고 규제에 수요 위축
"사업성 없다" 주택·건설사 외면
업계 "파격적 금융·세제 지원을"

정부가 연말까지 추가 공급대책을 내놓을 예정인 가운데 '도시형생활주택(도생)' 활성화 카드를 검토하는 것으로 알려졌다. 검토 대상에 오른 '그린벨트 해제', '유휴부지 추가 확보' 등은 실제 공급까지 상당 기간 소요되는 단점이 있기 때문이다. 반면 도생은 아파트와 가장 유사한 데다 공기도 상대적으로 짧은 것이 장점이다.

하지만 도생의 경우 주택으로 분류되는데 정부의 잇단 대출·세금 규제로 수요가 크게 위축되면서 활성화 방안이 실제 공급으로 연결되기 쉽지 않다는 점이 지적된다.

16일 업계에 따르면 국토교통부는 추가 공급 대책 하나로 도시형생활주택 규제완화 등을 검토 중이다. 이를 위해 주택·건설사 등을 대상으로 도심 내 주택 공급 확대를 위한 도생 개선 방안을 수렴하고 있다.

도생은 국민주택 규모 이하로 구성된 300가구 미만 주택을 말한다. 빌라·오피스텔과 달리 아파트와 가장 유사한 주택으로 지난 2009년에 도입됐다. 지난해 '8·8 대책'에서 규제를 일부 완화하면서 올해 들어 인허가 실적은 소폭 증가세로 전환됐으나 여전히 부족한 상황이라는 것이 업계의 설명이다.

국토부 통계를 보면 서울 도생 인허가 실적은 올 1~9월 3400여가구에 불과하다. 1~2인가구는 계속 늘고 있지만 서울 도생 인허가는 지난 2022년부터 2024년까지 큰 폭으로 감소하면서 현재의 흐름이 이어지고 있는 상태다. 청약홈에 따르면 서울에서 올해 들어 청약 접수를 받은 도생 단지는 10여곳에 불과하다.

도생 공급이 줄어든 이유는 공사비 급등 등에 따른 여파로 사업성이 크게 악화된 점이 거론된다. 하지만 정부의 강력한 규제도 주요 원인이다. 임대사업자 등록제도 변경으로 인한 정책 신뢰도 하락, 규제 강화에 따른 수요 위축, 미분양 담보대출 제한 등에다 대출규제로 메리트가 사라지고 있기 때문이다.

한 시행사 관계자는 "도생은 주택으로 분류되는데 잇단 규제 강화로 임대주택 합산배제도 제외되는 등 공급자는 물론 수요 측면에서도 리스크가 더 커졌다"고 말했다.

이에 따라 업계는 도생 공급 활성화를 위해서는 취득세·종부세·양도세 산정시 주택 수에서 제외되는 대상을 넓히고, 종부세 산정시에도 합산배제 등 파격적인 지원책이 필요하다는 설명이다. 아울러 주택담보인정비율(40%) 제한 및 6억원 초과 대출 금지에서 제외하는 것을 검토할 필요가 있다는 주장이다.

업계 한 관계자는 "결국 당장의 주택 공급이 중요한데 도시형생활주택도 대출 및 세금 규제 등으로 공급이 상당한 걸림돌이 되고 있다"고 지적했다.

[e-mail] 이종배 최가영 기자