"강남만 똘똘한 한채? 저평가된 지역 찾아야"

남혁우 우리은행 부동산연구원
내집마련 사회초년생·신혼에 조언
영끌보다 예산 안에서 좋은선택을
향후 시장 균형 공급 대책이 좌우
공공대행 정비사업 모델에 눈길

남혁우 우리은행 부동산연구원(사진)은 업계에서 보기 드문 40대 초반의 현장형 분석가다. 그가 부동산 시장에 빠져든 건 은행원이 된 뒤가 아니라 훨씬 이전이었다. 지인을 따라 우연히 임장을 갔다가 "왜 같은 아파트인데 가격이 다를까"라는 질문이 생겼고, 그 호기심이 부동산 공부의 출발점이 됐다.

25일 남 연구원은 "가격 차이가 생기는 이유가 모여 분위기를 만들고, 그 분위기가 다시 사이클이 된다는 점이 흥미로웠다"고 회상했다.

입행 후 약 7년간 지점에서 근무하며 그는 평일에는 창구에서 고객을 만나고, 주말이면 여러 지역을 직접 둘러보며 현장 감각을 쌓았다.

여기에 전공인 경제학을 더해 부동산이 거시경제와 맞물리는 구조를 꾸준히 분석해 온 노력을 인정받아 '부동산연구원'으로 발탁됐다. 현재는 고액 자산가 컨설팅과 내부 직원 교육, 언론 인터뷰 등을 맡고 있으며 현장과 데이터를 결합해 거시적 시장 흐름을 짚어내는 젊은 전문가로 자리 잡았다.

남 연구원은 올해 발표된 정부의 세 차례 부동산 대책을 가까운 현장에서 체감한 전문가 중 한 명이다. 대책 이후 서울 주택시장을 진단하며 가장 먼저 언급한 키워드는 '매물 구조 변화'다. 남 연구원은 "전세 세입자가 있는 매물을 사실상 거래하기 어렵게 만드는 토지거래허가제가 확산하면서 매물이 단절되는 현상이 나타나고 있다"며 "매물이 줄면 공급이 비탄력적으로 바뀌고, 수요가 조금만 늘어도 가격이 크게 오르는 구조가 된다"고 설명했다.

유동성도 가격 하방을 막는 핵심 요인으로 꼽았다. 남 연구원은 "지난 9월 기준 통화량(M2)이 전년 대비 8.5% 상승하는 등 지표상 경기가 좋아지면서 유동성이 생긴 점에도 주목해야 한다"고 말했다. 그러면서 "대출 규제도 주요 지역 아파트 가격에 영향을 주지만, 고가 시장에서는 주식이나 해외 자산을 팔아 마련하는 '자산처분 소득'이 더 큰 유동성의 원천"이라며 "나스닥과 강남3구가 함께 움직이는 이유"라고 덧붙였다.

이처럼 가격상승 압력이 구조적으로 쌓인 상황에서 향후 시장 균형을 좌우할 변수로 '공급 대책의 실효성'을 꼽았다. 남 연구원은 "공급량을 준공이 아닌 착공 기준으로 파악하기로 한 조정은 더 현실적인 접근"이라고 평가했다.

특히 최근 주택산업연구원이 제안한 '공공대행 정비사업' 모델을 주목하고 있다. "조합과 공공의 방식을 하이브리드로 섞어 실효성을 높인 구조"라며 "서울의 신규 공급 대부분이 구도심 정비에서 나오는 만큼, 제대로 작동하면 중장기적으로 정비사업 속도를 높일 수 있다"고 분석했다.

다만 "정비사업이 활성화될수록 개발 압력과 지가 상승이 커지는 만큼, 공급 확대와 단기 가격 상승 요인을 함께 살펴야 한다"고 부연했다.

상대적으로 내집마련이 어려운 사회초년생이나 신혼부부에게는 "현실적인 선택"을 강조했다. 남 연구원은 "강남만이 똘똘한 한 채가 아니라 자신의 형편에서 살 수 있는 집 가운데 가장 좋은 선택이 진정한 똘똘한 한 채"라며 "무리한 레버리지는 피하고, 다양한 지역을 비교해 저평가된 곳을 찾는 노력이 필요하다"고 조언했다.

[e-mail] 최가영 기자