전세보증 '126% 룰' 완화한 주금공, 자체 감평 '5곳'에서만 인정

21일 서울 강서구 화곡동의 빌라 밀집지역. 2023.4.21/뉴스1 ⓒ News1 이승배 기자

(서울=뉴스1) 김도엽 기자 = 한국주택금융공사(HF)가 전세대출보증 심사 과정에서 이른바 '126% 룰'을 도입하기로 하자, 공시가격이 낮은 빌라 등 비(非)아파트 보증금 반환에 어려움이 생길 수 있다는 우려에 규제를 일부 완화했다.

공시가격 적용 대신 최근 6개월 내 '감정평가금액'으로 대체할 수 있도록 한 것이지만, 앞서 126% 룰을 먼저 도입한 주택도시보증공사(HUG)의 수용률이 소수에 불과해 실제 적용은 난항이 예상된다.

금융위원회는 지난 10일 관계부처 합동 '가계부채 점검회의'를 개최해 주택금융공사와 함께 전세대출보증 심사 과정에서 주택가격 산정 방식을 개선하기로 결정했다.

현재 KB시세 등 공신력 있는 시세가 없는 주택에 대해선 공시가격 140%를 주택가격으로 일괄 적용 중이나, 차주가 원할 경우 해당 주택에 대한 최근 6개월 내 '감정평가금액'을 주택가격으로 인정해 주는 것이 핵심이다.

현재 주택금융공사는 임차보증금의 합이 공시가격의 126%를 넘으면 보증을 거절한다. 공시가격 140%에 담보인정비율 90%를 넘으면 보증을 내주지 않는 것이다. 일례로 공시가격 5억 원인 다가구주택의 선순위채권과 임차보증금의 합이 6억 3000만 원(126%)을 초과하면 임차인은 보증받을 수 없다.

당초 공시가격은 150%였으나, 이를 140%로 줄이며 세입자가 입주에 차질을 빚고, 임대인 역시 퇴거 예정 세입자에게 보증금 반환이 어려워진 상황이 발생한 배경이다.

앞서 지난 2023년 HUG가 먼저 126% 룰을 도입한 바 있다. 당시 전세가율 100%에 육박하는 '깡통 전세'도 보증보험에 가입할 수 있는 점을 악용해 전세사기·사고가 크게 늘자, 깡통 전세를 퇴출하기 위한 자구책이었다.

다만 보증보험 가입 요건이 까다로워지자, 서울 강서구 화곡동 등 빌라 밀집 지역을 중심으로 보증금을 반환해주지 못하는 사례가 속출했다. 강화된 요건만큼 전세보증금을 내려야 할 경우 임대인이 그만큼의 현금을 보유하고 있어야 하지만, 요건을 갖추지 못한 임대인이 속출한 영향이다.

이에 공시가격 산정이 어려운 비아파트 대상으로 주택금융공사가 '자체 감정평가금액' 적용을 인정해 주기로 했다. 임차인뿐만 아니라 임대인도 보증 과정에 감정평가를 의뢰할 수 있다.

감정평가기관은 주택금융공사와 협약이 체결된 5곳이다. 이외 다른 감정평가기관의 금액을 가지고 와도 인정받을 수 없다.

이른바 '감정평가 뻥튀기' 등 또 다른 부작용을 방지하기 위한 조치다.

다만 과거 HUG 사례를 보면 감정평가 신청 중 1%도 안 되는 건수만 실제 보증이 발급돼 실효성 논란이 있는 점, 감정평가 과다 산정 우려를 감안한 보수적인 감정평가가 이뤄지는 점, 감정평기관이 현저히 부족해 금액이 나오기까지 시간이 오래 걸리는 점 등은 한계다.

한 다주택 임대사업자는 "감정평가금액을 받아도 현저히 보수적인 금액만 나와 기대감이 떨어진다"라고 말했다.