"강남 웃는데 노도강 무너진다"…주민들 분노, 딜레마 빠진 토허제

[파이낸셜뉴스] '부동산 산책’은 전문가들이 부동산 이슈와 투자 정보를 엄선해 독자들에게 전달할 예정입니다. <편집자주>

[파이낸셜뉴스] 지난 '10·15 부동산 대책'은 정말 충격이라고 할 수 있었습니다. 서울 25개구 전역은 물론 경기 남부 12개 지역까지 조정대상지역, 투기과열지구, 토지거래허가구역 등 삼중 규제지역으로 지정했기 때문입니다.

그런데 후폭풍이 만만치 않습니다. 바로 규제지역 지정 이후 지역 민심들이 들끓고 있기 때문입니다.

노도강 주민들의 '분노'..."왜 우리가"

지금 현시점에서 가장 말이 많은 곳은 일명 '노도강'입니다. 지정 요건도 충족 못했는데 규제를 했다면서 소송 이야기도 나오고 있습니다. 사실 노도강 주민들 입장에서는 화가 날 수밖에 없습니다.

'강남3구+용산구’는 윤석열 정부가 규제지역을 해제할 때에도 제외가 됐습니다. 한 번도 규제에서 벗어나 본 적이 없습니다. 하지만 지난 2023년부터 본격적으로 반등하기 시작하더니 지금은 2021년도 전고점에 매수했어도 최소 10억원에서 많게는 40억원가량 번 단지가 나타났습니다. 마용성도 사정은 비슷합니다.

하지만 노원구의 경우 지난 2021년 전고점 보다 집값이 떨어진 단지가 많습니다. 상승률로 봤을 때 규제지역 지정요건 충족 여부를 떠나 심리적으로 해당 지역은 가격이 계속 안 올랐다는 생각이 들 수밖에 없습니다. 그런 상황에서 강남과 동일한 강도로 규제가 들어가니 피해의식이 더 크게 느껴집니다.

정부의 입장도 있습니다. 규제지역을 지정할 때 물론 지정요건을 따라야 합니다. 하지만 이런 것을 따지기보다는 권역으로 묶어서 지정했을 가능성이 높습니다. 지정요건은 '요식행위'에 가까웠을 것입니다. 이유는 단순합니다. 바로 풍선효과 때문입니다.

중요한 것은 노도강 주민들 입장에서 볼 때 '우리는 전고점 회복도 못 했는데 강남과 같은 규제지역으로 지정됐고, 피해는 우리만 받고 있다’는 것입니다. 사실 '10·15부동산 대책'은 이미 실패를 향해 가고 있는 것이 사실입니다.

무엇보다 강남 입장에서는 '10·15 부동산 대책'으로 달라진 것이 아무것도 없습니다. 이미 규제가 가장 강하게 시행되고 있었기 때문이지요. 오히려 규제가 모두 동일해지니까 강남 투자자들만 늘어나면서 강남은 지금 연일 신고가를 갱신하고 있습니다.

규제지역 해제?...선거 앞두고 딜레마 빠진 정부

이런 가운데 내년 6월 지방선거가 다가오고 있습니다. 주민들의 분노가 집단행동으로 이어지고 있는데, 정치권에서는 지방선거를 의식할 수밖에 없고 슬슬 규제지역 해제 이야기가 나오고 있습니다.

만약 토지거래허가구역을 해제한다고 했을 때 가격 상승은 당연한 수순으로 판단됩니다. 동탄·구리도 비규제지역이라고 가격 상승이 나타났는데, '인 서울' 비규제지역이라는 상징성이 나타날 수밖에 없습니다.

정부는 딜레마에 빠졌습니다. 규제를 풀자니 가격 상승이 예상되고, 그렇다고 오르지도 않은 곳을 계속 규제하기도 어려운 상황입니다. 애초에 첫 단추를 잘못 끼웠다고 생각합니다. 규제로 집값을 잡는다는 발상 자체가 이미 수차례 실패한 정책을 반복하는 것밖에 안 되기 때문입니다.

토지거래허가구역 해제 이야기가 나오지만 시장은 반신반의하고 있습니다. 오히려 선거를 앞두고 이해득실만 계산하면서 원래 목적인 부동산 시장 안정은 사라지고 없습니다.

규제는 옳지 않다고 보지만, 불가피하게 꼭 해야 한다고 하면 핀 포인트로 하는 것이 맞습니다. 오히려 규제를 너무 남발하면 기존 규제지역 입장에서는 상대적인 규제 완화 효과가 나오게 됩니다. '10·15 부동산 대책'의 목적이 '강남 상승이고 노도강 안정'이라고 말하면 성공한 정책이지만, 그런 의도로 내놓은 게 아니라면 실패한 정책이라고 할 수 있습니다.

현재 시작부터 잘못된 정책에 정부는 이러지도 저러지도 못하는 딜레마에 빠졌습니다.

늦더라도 정책 실패를 인정하고 반 시장적인 규제는 푸는 게 맞습니다. 하지만 정권 시작부터 실패를 인정할 것 같지는 않아 보여 정답을 알면서도 부작용만 더 키울 것 같아 우려됩니다.

/김제경 투미부동산컨설팅 소장

※이 글은 필자의 주관적인 견해이며, 본지의 편집 방향과 다를 수 있습니다.

[e-mail] 이종배 기자