"청약, 아는 만큼 당첨된다"... 공공·민간 '맞춤형 전략'이 승패 가른다

2026년 청약 사전준비 '필수'
공공 '월 25만원' 납입 인정액 상향
민간은 '지역별 예치금' 공고 전 채워야
"모집공고 수시 확인이 당첨 지름길"

[파이낸셜뉴스] 최근 정부의 공급 대책 발표 이후 청약 시장에 다시 관심이 쏠리고 있다. 서울을 중심으로 공급 여건은 여전히 빠듯하지만, 공공과 민간 분양의 구조적 차이를 이해하면 실수요자에게도 선택지는 남아 있다는 평가다.

1일 박지민 월용청약연구소장은 유튜브 채널 '집 나와라 뚝딱!'에 출연해 '청약 제도의 구조와 당첨 방식을 정확히 이해하는 것이 실수요자에게 중요한 시점'이라고 분석했다.

박 소장은 먼저 청약 구조가 청년·저스펙자에게 불리하다는 점을 언급했다. 그는 "공공 분양은 전체 물량의 25%만 일반공급으로 배정된다"며 "특별공급 대상이 아닌 청년이나 1인 가구는 고스펙 통장 가입자들과 제한된 물량을 두고 경쟁해야 한다"고 설명했다. 이 경우 실질 경쟁률이 100대 1, 200대 1까지 치솟을 수 있다는 분석이다.

반면 민간 분양의 경우 일반공급 비중이 상대적으로 높다. 신도시 등 공공택지 민영주택은 일반공급이 35%, 재건축·재개발이나 민간택지 민영분양은 45%가 일반공급으로 배정된다. 박 소장은 "특별공급에 해당되지 않는 청년층이나 무주택자라면 일반공급 비중이 많은 민간 분양이 구조적으로 더 유리하다"며 "다만 분양가 부담이 크다는 문제가 있다"고 말했다.

서울에서는 선택지가 더욱 제한적이라는 분석이다. 박 소장은 "서울에서 공공 분양은 고덕강일지구 1300여 가구가 유일하다"며 "하지만 일반공급 몫은 극히 적어 실수요자가 체감하기 어렵다"고 했다. 특별공급 역시 다자녀는 100점 만점에 80점 이상, 신혼부부는 13점 만점에 11~12점 이상을 받아야 당첨권에 진입할 수 있어 문턱이 높다는 평가다.

주목할 곳은 수도권 일부 지역 중 상대적으로 경쟁이 덜한 단지다. 박 소장은 "입지가 뛰어난 역세권이나 교통 호재 지역은 경쟁이 치열하지만, 그 외 지역에서는 미달이 나는 공공 분양도 나올 수 있다"고 봤다.

청년 1인가구나 신혼부부가 현실적으로 노려볼 수 있는 전략으로는 소형 평형의 공공 분양이 제시됐다. 박 소장은 "지난해 청약을 받은 남양주 진접2지구 A1블록의 경우 전용 59㎡에는 수십대 1의 경쟁이 붙었으나 51㎡ 타입은 분양가 3억5000만원 수준에 경쟁률은 5~6대 1에 그쳤다"고 말했다. 여기에 '청년 주택드림 청약통장'을 활용하면 분양가의 최대 80%까지 연 2%대 저리 대출을 받을 수 있다는 점도 강조했다.

신혼부부의 경우 자금 여력에 따른 전략적 접근이 필요하다고 조언했다. 박 소장은 "여력이 부족할 경우 ‘미리 내 집’ 등 공공임대 주택을 활용해 주거비를 낮추고 매매에 필요한 자금을 모으는 전략도 충분히 합리적"이라고 설명했다.

청약통장 관리에 대해서는 "절대 해지하지 말라"는 원칙을 거듭 강조했다.

그는 "민간 분양은 예치금만 충족하면 되고, 공공 분양은 꾸준한 납입이 중요하다"며 "목돈이 필요하더라도 통장을 해지하지 말고 예금담보대출을 활용하는 것이 낫다"고 말했다.

박 소장은 "청약홈과 LH 청약플러스를 수시로 확인해 공고를 놓치지 않는 것이 무엇보다 중요하다"며 "3기 신도시를 염두에 두고 중장기적인 내 집 마련 전략을 준비해야 한다"고 조언했다.

박 소장이 추천하는 공공분양 지역 등 자세한 내용은 유튜브 채널 '집 나와라 뚝딱!'에서 확인할 수 있다.

[e-mail] 최가영 기자