서초·반포 알짜 분양 줄줄이 나온다지만…현금부자들만 웃는다

84㎡ 기준 분양가 20억 안팎 대출 규제 등 수요층 제한적

[서울=뉴시스] 김진아 기자 = 남산에서 서울시내 아파트가 보이고 있다. 2025.01.05. [e-mail]

[서울=뉴시스] 김종민 기자 = 2026년 서울 강남권 인기지 역에 1000가구 이상 대단지 ‘알짜 분양’이 대거 예정되면서 분양시장에 모처럼 기대감이 커지고 있다. 서초·반포·방배 등 핵심 입지에서 희소성 높은 물량이 쏟아지지만, 시장 안팎에서는 “실수요자보다는 현금 부자들의 잔치가 될 가능성이 크다”는 분석이 우세하다.

6일 부동산R114에 따르면 2026년 전국 민간 아파트 분양 물량은 약 18만7000가구로, 이 가운데 서울은 정비사업 비중이 90%를 웃돈다. 특히 강남권에서는 ‘디에이치 클래스트’, ‘방배 포레스트 자이’, ‘방배 르엘’, ‘아크로 드 서초’ 등 브랜드 대단지가 잇따라 분양을 예고하고 있다. 입지와 상품성, 희소성을 두루 갖춘 이른바 ‘알짜 분양’으로 평가된다.

문제는 분양가와 자금 조달 여건이다. 분양가 상한제가 적용되는 일부 단지를 제외하면 강남권 전용 84㎡ 기준 분양가는 20억원 안팎이 유력하다. 상한제가 적용되는 ‘아크로 드 서초’ 역시 전용 59㎡ 분양가가 18억~19억원대로 예상된다. 여기에 중도금 대출 제한, 잔금 시점의 대출 규제까지 고려하면 실제로 청약에 나설 수 있는 수요층은 상당히 제한적이다.

특히 총부채원리금상환비율(DSR) 규제가 유지되는 상황에서 고가 주택 분양은 사실상 현금 동원력이 관건이 된다. 업계에서는 “강남권 신규 분양은 청약통장 경쟁이 아니라 자금력 경쟁”이라는 말이 나올 정도다. 실거주 목적의 무주택 실수요자보다는 다주택자, 자산가, 기존 주택을 처분한 갈아타기 수요가 주된 청약층이 될 가능성이 높다는 분석이다.

시장 양극화 우려도 커지고 있다.

수도권 외곽이나 지방의 경우 미분양 부담이 여전한 반면, 강남권 핵심 입지 분양은 과열 양상을 보일 가능성이 크다. 일부 단지는 높은 분양가에도 불구하고 ‘안전 자산’ 인식이 강해 시세 차익 기대감이 반영될 수 있다는 평가도 나온다.

전문가들은 “공급 자체는 반가운 소식이지만, 주거 사다리 회복이라는 정책 목표와는 거리가 있다”며 “고가 분양 위주의 공급 구조가 지속될 경우 실수요자의 체감도는 낮을 수밖에 없다”고 지적했다.

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