혼돈의 주택시장...다주택규제의 10가지 부작용

다주택 기준 1988년부터 그대로
2024년 기준 서울 다주택자 14%
취득세·종부세·양도세 등 가중
'다주택자 규제 부작용' 우려

[파이낸셜뉴스] 2주택 이상 보유자를 다주택자로 간주하는 개념이 등장한 것은 지난 1988년 8월 10일에 발표된 '부동산 종합대책'부터이다. 당시 1가구 2주택자에 대한 양도소득세 감면 요건기간을 2년에서 아파트 6개월·단독 1년으로 단축한 바 있다.

오래된 다주택 기준을 새롭게 정립해야 한다는 주장은 여러 차례 제기됐다.

3주택 이상으로 하거나, 주택 수가 아닌 가격 기준으로 해야 한다는 것이 그것이다. 하지만 그때마다 논의도 이뤄지지 않은 채 현재까지 '2주택 이상=다주택자' 공식은 이어져 오고 있다.

취득세 12%, 종부세 5%, 양도세 75%

현행 제도를 보면 다주택자의 경우 취득세로 최대 12%를 세금으로 내야 한다. 세부적으로 보면 1주택자는 1~3%의 세율이 적용된다. 반면 조정대상지역의 경우 2주택 8%, 3주택 12%이다. 4주택 이상 및 법인은 규제지역에 상관없이 12%의 세율이 적용된다.

종부세도 다주택자는 부담이 만만치 않다. 3주택부터 중과세 되면서 일반세율(0.5∼2.7%)보다 높은 최대 5.0%가 적용된다. 기본공제액도 1주택자는 12억원이고, 다주택자는 9억원이다.

양도세는 중과세 기준을 적용할 경우 양도차익 대부분을 세금으로 내야 한다. 기본세율은 6~45%이다. 하지만 조정지역의 경우 2주택은 20%p, 3주택은 30%p가 추가된다. 3주택자의 경우 순수 양도소득세 세율이 75%에 이르는 셈이다. 지방세를 포함하면 82.5%인다.

우병탁 신한은행 프리미어 패스파인더 전문위원 분석에 따르면, 10년 이상 보유한 아파트를 매도해 양도차익 10억원을 거둔 3주택자 양도세는 현재 3억2891만원이다. 하지만 양도세 중과 제도가 부활하고 장특공제도 사라지면 세금은 7억5048만원으로 배 이상 오른다.

업계 관계자는 "양도세 중과 세율을 보면 투기적 거래인 미등기 부동산 매각 세금과 비슷하다"며 "전 세계적으로 이런 유례는 없다"고 말했다. 이 뿐만이 아니다. 대출 규제에 청약규제 등 겹 규제가 적용되고 있다.

다주택자 규제, 그리고 10가지 부작용

정부는 양도세 중과 유예를 올해 종료한다는 계획이다. 정부는 양도세 중과는 예전부터 시행된 제도라는 설명이다. 시장이 민감하게 반응하는 이유는 양도세 중과 유예 종료를 다주택자 등을 대상으로 한 세금 관련 규제가 한층 강화될 수 있다는 신호로 해석하고 있기 때문이다.

정부 통계를 보면 다주택자는 2024년 기준으로 전국 14.9%, 서울 14.0% 수준이다. 2020년과 비교하면 비중이 낮아졌다. 통계를 보면 2020년에는 다주택자 비율이 전국 15.8%, 서울 15.2% 등을 기록했다. 일련의 규제 강화가 비중 감소로 연결된 것이다.

업계에서는 다주택자 규제 강화가 지방 시장 침체, '똘똘한 한 채' 등 수많은 부작용을 만들어 내고 있다는 설명이다. 다주택자 규제를 위해 도입된 종부세가 월세 급등으로 이어진 것도 한 예다.

이창무 한양대 교수의 '이재명 정부 초기 부동산시장 현황 및 정책 진단' 보고서를 보면 종부세가 도입된 노무현 정부(2003~2008년) 시기에는 월세가 20% 넘게 올랐다. 문재인 정부(2017~2022년) 시기에도 30% 넘는 월세 가격 상승이 나타났다.

다주택자는 민간 주택 전월세 시장에서 적지 않은 역할을 하고 있다. 다주택 감소는 무엇보다 임대차 시장의 심각한 불안 요인이 될 수 있다는 것이다.

업계 한 관계자는 "현재 다주택자가 줄고 있는데 주택 가격은 더 뛰는 현상이 나타나고 있다.

다주택자가 집값을 올리는 주범은 아니"라며 "공공이 전월세 공급 역할을 제대로 못하고 있는 상황에서 다주택자가 사라지면 전월세 폭등은 피할 수 없게 된다"고 우려했다.

이창무 한양대 교수는 "취득세 12%, 양도세 75%, 종부세 5% 등 어떤 나라도 우리나라처럼 강한 규제를 하고 있는 곳은 없다"고 말했다. 이 교수는 보고서에서 다주택 규제가 10가지 부작용을 가져올 수 있다고 경고했다.

[e-mail] 이종배 기자