철거 중인 한남3주택 낙찰가율 145%… 프리미엄만 33억

非아파트로 번지는 경매 열기
'디에이치 한남'입주권 양도 받아
재개발 앞둔 송파 빌라도 고가 낙찰
시장 "똘똘한 미래가치에 투자"

서울 아파트 경매 시장의 수요가 빌라(연립·다세대주택) 등 비아파트로 옮겨 붙고 있다. 주택의 현재 가치보다는 향후 재개발을 통해 아파트로 탈바꿈할 것이라는 기대감에 높은 낙찰가가 속속 등장하고 있다. 현재 부동산 시장에 적용되는 고강도 규제를 피해 '똘똘한 미래 가치'에 자본을 투입하는 양상이다.

■철거 중인 주택이 49억원에 낙찰

4일 경매·정비업계에 따르면 전날 서울 용산구 한남동 568-109 주택 용지의 토지(105㎡) 및 건물(99㎡)이 법원 경매에서 49억3100만원에 낙찰됐다. 감정가는 34억361만원으로, 낙찰자는 감정가 대비 약 15억원을 높게 써냈다. 낙찰가율은 144.88%이며 9명이 응찰했다. 해당 물건은 철거가 진행 중인 한남3구역 재개발 사업지 내 위치한 조합원 매물이다. 한남3구역 재개발은 현대건설이 한강변에 5988가구 규모의 대단지 '디에이치 한남'을 짓는 대형 사업이다.

지난 2023년 6월 관리처분계획인가 시 권리가액이 약 15억9058만원이었던 것을 고려하면 '피'(P·프리미엄)는 약 33억4042만원에 달한다. 법원에서 조합원 지위 양도가 가능하다는 확인도 마친 상태다. 업계 관계자는 "신축 아파트 전용 119㎡를 배정받을 수 있을 것"이라고 전했다. 해당 물건의 위치를 살펴보면 한남3구역 내에서도 한강변에 가까워 특히 높은 가치가 예상된다. 30억원을 넘어선 프리미엄에는 2029년 준공 등 빠른 속도에 대한 기대감과 사업성이 반영됐다는 평가다. 지난달에는 송파구 잠실동의 한 빌라에 무려 103명이 도전장을 내기도 했다. 잠실동 327-16(잠실본동)의 빌라 전용 77㎡가 1월 26일 9억1300만원에 낙찰된 것으로, 낙찰가율은 135%이다. 이 지역의 일부 주민들은 '모아타운 정비사업'을 추진 중인데, 최근 인근 빌라 시세도 상승세다. 전용 63㎡가 8억원, 74㎡가 9억5000만원 등 서울 외곽지역 아파트 못지않은 가격이 형성돼 있다.

송파구 삼전동 42-14의 전용 35㎡ 빌라도 지난달 19일 약 6억1399만원에 새 주인을 찾았다. 감정가는 3억6700만원으로 낙찰가율이 167%에 달한다. 최대 규모 모아타운 사업을 추진 중인 입지에 속한 해당 매물에도 36명이 응찰, 높은 관심을 드러냈다.

■재건축 경매도 인기

재건축을 추진 중인 아파트에서도 높은 낙찰가율에 경매가 이뤄지고 있다. 지난 2일 경매에 나온 서울 성동구 응봉동 '금호현대아파트' 전용 59㎡는 44명의 응찰자가 몰려 15억3619만9999원(낙찰가율 165%)에 낙찰됐다. 최저매각가인 9억3000만원보다 6억원 이상 높다. 이는 동일 단지 신고가보다도 높은 가격이다. 지난달 같은 평형이 15억2000만원에 거래된 바 있다.

이 단지는 오는 3월 신속통합기획 접수를 계획 중이다.

이 같은 움직임은 지난해 주택담보대출 문턱이 높아지고 서울 아파트가 토지거래허가지역으로 지정돼 갭투자 금지 등 제약이 생기면서, 수요자들이 규제 사각지대인 경매로 눈을 돌리는 것으로 풀이된다. 특히 최근 매매 시장이 다소 얼어붙으면서 당장의 가치보다는 5년 후, 10년 후를 내다본 수요가 집중되고 있다는 관측이다.

[e-mail] 전민경 권준호 최가영 기자