강남發 매물 증가 강북까지 번져… 서울 집값 하락거래 확산

한강벨트 중심 매물 증가 양상
상승폭 큰 강남권 하락거래 속출
최고가 대비 수억원 낮춘 거래도
강북 지역은 대형부터 호가 낮춰

지난달 말부터 시작된 강남발(發) 매물 증가 현상이 강북 지역으로 옮겨 붙고 있다. 다주택자 양도세 중과 유예 종료가 확정되자 다주택자뿐만 아니라 거래 온기를 기대하는 1주택자들도 처분 결심을 내리고 있는 모양이다. 특히 실거주 의무가 최대 2년까지 유예되면서 토지거래허가제 여파로 묶여있던 수많은 매물이 거래 가능한 상태로 전환돼, 이같은 추세는 당분간 이어질 전망이다.

■서울 매물 증가 자치구 5곳→14곳

10일 부동산 플랫폼 아실에 따르면 현재 서울 25개 자치구 중 연초 대비 매물이 늘어난 자치구는 송파·광진·성동·서초·강남·용산·마포·중구·동작·강동·관악·종로·도봉·중랑구 등 총 14곳이다. 지난 2일까지만 해도 매물이 증가한 자치구는 5곳에 불과했지만 일주일 새 서울 곳곳에서 매물이 증가하는 양상이다.

특히 이재명 대통령이 다주택자 양도세 중과 유예 종료를 선언한 1월 23일을 기점으로 매물을 비교하면 매물이 줄어든 자치구는 4곳 뿐이다. 매물이 늘어난 21곳 중 △송파 20.5% △성동 20.5% △광진 13.8% △서초 12.3% △마포 11.5% 등 한강벨트의 증가세가 크지만, 외곽 지역도 최근 상승 전환했다. 도봉구는 3.1%, 중랑구는 2.9%, 서대문구와 노원구는 2.2%, 은평구는 1.3% 늘었다.

이에 따라 최근 2주 사이 하락거래도 이어지고 있다. 특히 1~2년 새 신고가 행진을 이루던 강남권에서 하락거래가 두드러진다. 서초구에서는 서초동아타워 178㎡가 최고가 13억원(2025년 3월) 대비 5억2000만원 내린 12억8000만원에 거래됐다. 송파구에서는 송파파인타운8단지 59㎡가 지난달 31일 13억7250만원에 거래됐는데, 이는 직전 거래이자 최고가인 지난해 12월 매매가 16억8000만원보다 약 3억1000만원 내린 거래다. 강남구 디에이치 자이 개포 84㎡도 층수 차이는 있지만 지난해 말 39억원(27층)보다 1억5000만원 내린 37억5000만원(14층) 거래가 지난달 24일 이뤄졌다.

수억원 낮춘 거래가 나올 수 있는 것은 그만큼 가격 상승 폭이 컸기 때문이라는 관측이다. 업계 관계자는 "이미 10억 이상 가격이 올랐기 때문에, 이번에 처분 결심을 내린 매도자들은 2~3억원 낮추는 것에 큰 의미를 두지 않는다"고 했다.

■강북, 회전율 낮은 대형부터 호가↓

강북 지역의 매물을 살펴보면 강남권과 달리 매도 호가가 수 억원 떨어지는 경우는 흔치 않다. 그럼에도 회전율과 환급성이 비교적 낮은 대형 평형부터 가격 조정이 시작되는 모습이다. 강북구 미아동 삼각산아이원114㎡ 급매 매물이 1월 10일 최초 호가 8억원에서 1월 26일 7억8000만원으로 떨어졌다. 최신 매매가인 8억5000만원(1월 7일)보다 7000만원 낮은 가격이라는 점에서 의미가 있다. 같은 단지에서 호가가 8억원 넘는 국민평형(84㎡) 매물이 10개나 있지만 집값이 역전되더라도 대형 먼저 몸값을 깎고 있는 것이다.

도봉구 북한산아이파크 134㎡도 14억3000만원(2월 4일)에서 13억3000만원(2월 7일)으로 사흘 새 1억원을 낮췄다. 강북 미아 두산위브트레지움 114㎡은 11억5000만원(1월 12일)에서 11억원(1월 15일)으로 조정했다.

한편 구윤철 부총리 겸 재정경제부 장관은 이날 청와대에서 열린 국무회의에서 다주택자 양도세 중과 유예 종료와 관련해, 계약 이후 잔금 및 등기까지 4~6개월의 유예 기간을 주기로 했다고 밝혔다. 또 세입자가 있는 경우 실거주 의무를 최대 2년까지 유예한다. 남혁우 우리은행 부동산 연구원은 "임대차 만기가 남은 이른바 '세 낀 매물' 출회가 가능해지면서 거래 가능한 매물의 저변이 넓어졌다"며 "장기임대사업자 자동말소 물량, 갭 투자자들의 세낀매물 등 서울 중하위 지역 매물 역시 어느 정도 증가할 것으로 예상된다"고 말했다.

[e-mail] 전민경 기자