서울 임대 20%만 '공공’…"민간 임대도 큰 그림 그려야"

서울 임대주택 207만가구 조사
정비사업 의존도 높은 공공임대
단기 공급 늘리기 어려운 구조
대출 등 다주택자 규제 확대에
2030년 등록임대 절반 사라져
장기적 관점서 정책 운영 필요성
공공·민간 구분 말고 총량 늘려야

서울시 전체 임대주택 가운데 공공 비중은 10채 중 2채 수준에 불과한 것으로 나타났다. 80%가량이 민간임대로 이 가운데 25%는 등록임대인 것으로 조사됐다. 공공임대의 경우 단기간에 물량을 늘리는 것이 쉽지 않다는 점에서 주거 안정을 위해서는 민간의 역할도 중요하다는 설명이다.

17일 서울시가 올 1월 기준으로 렌트홈 등의 자료를 토대로 분석한 결과 전체 임대주택은 총 207만가구로 조사됐다.

본지가 입수한 자료에 따르면 207만가구 중 공공임대(LH·SH)는 22%인 45만가구, 민간임대는 78%인 162만가구다. 10채 중 민간이 8채, 공공이 2채 수준을 보이고 있는 셈이다.

업계 한 관계자는 "서울의 경우 택지부족으로 공공임대의 경우 재개발·재건축 등 정비사업에 의존하는 구조"라며 "공공임대가 획기적으로 늘어나기 힘든 시스템"이라고 말했다.

민간임대 162만가구를 나눠 보면 등록임대 41만가구(비중 25%), 미등록 임대 121만가구(75%) 등이다. 임대사업자들이 운영하는 등록임대 비중이 적지 않은 셈이다.

또 등록임대 41만가구 가운데 건설형은 13만4000여가구, 매입형은 27만9000여가구로 파악됐다. 등록임대는 크게 건물을 짓는 건설형과 기존 주택을 사들이는 매입형으로 나뉜다. 건설형 비중이 32% 수준으로 작지 않은 셈이다.

서울시 관계자는 "매입임대의 경우 임대물량 재고량을 늘리는 효과는 없다"며 "통계를 보면 건설형 비중이 제법 높아 등록임대가 임대물량 총량을 늘리는 데 어느 정도 도움을 준 것으로 보인다"고 분석했다.

등록임대 41만가구를 분석한 결과 98%인 40만3000여가구가 임대기간이 8~10년인 장기임대로 파악됐다. 등록임대의 경우 아파트는 7만3000여가구로 18% 수준이다. 나머지 33만7000여가구는 연립·오피스텔 등 비 아파트인 셈이다.

이런 가운데 정부 정책으로 등록임대 주택(41만가구)의 56%에 해당하는 23만가구가 오는 2030년까지 자동 말소된다. 분석 자료를 보면 올해 7만2844가구, 2027년 4만2481가구, 2028년 3만9312가구 등 3년안에 만기물량이 집중돼 있다.

현재 정부는 등록 매입임대 사업자의 혜택을 줄이는 방안을 추진 중이다. 대출 규제는 물론 일정 기간 매각하지 않을 경우 양도세 중과 혜택을 배제하는 것 등을 논의 중이다.

전문가들은 제도 개선 과정에서 나타날 부작용은 최소화 할 필요가 있다는 입장이다. 이현석 건국대 교수는 "공공이든 민간이든 임대주택 총량을 늘려야 서민들의 주거 안정에 도움을 줄 수 있다"며 "공공과 민간은 경쟁이 아닌 상호보완 관계"라고 말했다.

이어 "단기적으로 민간 임대주택 규제가 집값 안정 등에 효과를 발휘할 수 있으나 장기적 관점에서 보면 부작용만 커질 수 있다"며 "좀 더 먼 미래와 큰 걸 보고 정책을 운영할 필요가 있다"고 덧붙였다.

[e-mail] 이종배 전민경 기자