집 팔아 20억 차익...9000만→3억6000만원, 양도세 늘어나나

범여권 발의, 소득세법 등 3대 법안 이슈
장특공제 및 공정시장가액 폐지 담아

[파이낸셜뉴스] 범여권 의원들이 발의한 3대 법안이 이슈다. 윤종오 진보당 의원 대표발의로 지난 8일 올라온 '소득세법 개정 법률안', '종합부동산세법 개정 법률안', '토지초과이득세법' 등이 그 주인공이다. 주요 내용을 보면 장특공제 및 공정시장가액 폐지와 토지초과이득세 부활 등이다.

① 소득세법 개정안- 장특공제 폐지

소득세법 개정 법률안의 핵심은 '장기보유 특별공제(장특공제)' 폐지이다. 현재 1가구 1주택자의 경우 요건을 충족하면 12억원 이하는 양도소득세를 내지 않는다. 12억원 초과 주택도 10년간 보유 및 거주하면 80%(보유 40%, 거주 40%) 장기보유 특별공제를 받을 수 있다. 최대 80% 장특공제는 지난 2009년부터 현재까지 이어져 오고 있다.

개정 법안은 장특공제를 폐지하자는 것이다. 장특공제가 강남 등 고가 주택의 '똘똘한 한 채 열풍'을 불러 일으키며 집값 상승의 원인이 되고 있다는 판단에서다. 장특공제 적용시 다주택자 보다 고가주택 보유자가 세금을 덜 낸다. 개정안을 보면 대안으로 1인당 평생 받을 수 있는 세금 감면 한도(2억원)를 정하는 세액공제 방식으로 전환하자는 것이 핵심이다.

장특공제를 폐지하고 2억원만 감면 받을 경우 고가주택의 양도세 부담은 늘어난다. 우병탁 신한은행 프리미어 패스파인더 전문위원이 분석한 자료를 보면 1주택자가 20억원에 사서 40억원에 매도할 경우 80% 장특공제를 적용하면 양도세가 9400만원이다. 반면 장특공제가 폐지되고 2억원만 감면 받으면 3억6000만원으로 증가한다.

우 위원은 "장특공제 폐지시 고가주택이 아닌 경우 세금이 감소한다"며 "하지만 1인당 세금 감면한도 2억원 조항으로 인해 추가 주택을 매도할 때 세 부담은 증가할 것으로 보인다"고 말했다.

② 종부세법 개정안-공정시장가액 폐지

종부세법 개정안도 이슈다. 발의 법안을 보면 공정시장가액을 폐지하는 것이 핵심이다. 또 주택분 세율을 감세 이전으로 환원하고, 1세대 1주택 공제요건을 '실거주'로 전환하는 것 등을 담고 있다.

공정시장가액 비율은 종부세 과표의 기본이다. 종부세 과표산정시 공시가격에서 60~100% 범위 내에서 대통령령으로 정하는 비율을 곱한 금액으로 한다고 돼 있다. 현재 1주택자 공정시장가액비율은 60%이다.

예를 들어 공시가격 20억원인 주택을 보유한 1가구 1주택자의 경우 기본공제액 12억원을 제외한 8억원에 60%를 곱한 값인 4억8000만원이 과표가 된다. 공정비율을 폐지(100% 적용)하면 과세표준은 8억원으로 늘어나는 것이다. 과표 상승폭에 따라 세율도 상승한다.

우병탁 전문위원이 개정 법안대로 시행될 경우 보유세(종부세+재산세) 부담이 어느 정도 늘어나는지 분석을 해봤다. 공시가격이 내년에도 그대로 유지된다는 가정이다.

대치 은마 전용 84㎡ 올해 보유세가 1003만원에서 내년에 1567만원으로 증가한다. 반포자이 전용 84㎡의 경우 1809만원에서 2639만원으로 2000만원을 넘어선다. 공시가격이 동결된다 해도 세 부담은 상한선에 육박하게 될 것으로 분석된다.

③ 토초세법- 최대 50% 세율 적용

토지초과이득세법도 이슈다. 핵심은 3년마다 유휴토지의 지가를 조사해 정상지가 상승분 대비 초과 지가 상승분에 대해 누진적인 세율을 적용하는 것이다. 토지공개념의 확장선이다.

주요내용을 보면 토지초과이득세의 과세기간은 3년으로 한다. 시작일과 종료일 사이 유휴토지 가격이 정상지가보다 더 올랐을 경우의 초과이득에 대해 과세하는 내용이 핵심이다.

세율은 3000만원 이하에는 30%, 3000만원을 초과한 이득에는 50%를 적용한다.

토초세를 납부한 이후 토지매각으로 양도소득세가 발생하면 이전 토초세를 공제해준다. 기본공제(1500만원) 도입도 담겨있다.

한 전문가는 "법안 내용을 보면 실현 가능성은 커 보이지 않는다"며 "하지만 정부와 여권에서 양도세·보유세 강화와 비 업무용 부동산에 대한 규제 방안을 논의하고 있어 상황에 따라서는 반영될 여지도 적지 않다"고 말했다.

[e-mail] 이종배 기자