강남·한강벨트 뚫고 외곽까지 질주.. 서울 60%, 5년전 폭등기 집값 돌파

4월 평균 매매가 15억7923만원
2023년 13억대 무너진 이후 반등
도봉·강북 회복률 80%대로 저조
폭등기 후 지역별 탈동조화 굳어져

서울 10곳 중 6곳의 아파트값이 과거 집값 폭등기(2021년) 가격을 넘어선 것으로 나타났다. 한강벨트와 재건축 호재 지역들이 대부분이다. 이런 가운데 강서구, 구로구 등 일부 외곽 지역도 폭등기 때의 가격 돌파를 눈앞에 두고 있는 것으로 조사됐다.

22일 파이낸셜뉴스가 부동산R114에 의뢰해 집값 폭등기(2021년)와 현시점(4월 17일 기준) 아파트 평균 매매가를 분석한 결과 이같이 나타났다.

KB부동산에 따르면 서울 아파트 매매가는 2020년 13.06% 오른 데 이어 2021년에는 무려 16.40% 상승했다. 2021년은 최근 들어 집값이 최고점에 달하던 시점이다.

통계를 보면 서울 아파트 평균 매매가는 2021년 수치를 넘었다. 올 4월 중순 현재 15억7923만원으로 2021년(13억6987만원) 대비 회복률이 115%에 이른다. 지난 2023년 12억9160만원을 기록하며 13억원대가 무너졌지만 이후 상승세가 이어진 데 따른 것이다.

지역별로 보면 25곳 가운데 60%인 15곳의 아파트값이 2021년 가격을 넘어섰다. 회복률이 가장 높은 곳은 용산구로 132%를 보였다. 평균 매매가는 지난 2021년 19억1480만원, 올 4월 중순에는 25억2390만원을 기록하고 있다.

서초구(회복률 130%)가 뒤를 이었고 강남구(129%), 성동구(124%), 송파구(119%),영등포구(119%) 등의 순을 기록했다. 고가주택이 밀집한 지역에서 회복률이 높게 나온 것이다.

이 6곳 외에 2021년 집값을 넘어선 곳은 광진구(114%), 마포구(14%),양천구(112%),동작구(111%),종로구(110%),강동구(105%), 서대문구(105%), 동대문구(104%), 중구(102%) 등을 포함해 15곳이다.

김지연 부동산R114 책임연구원은 "2021년 가격을 넘어선 곳을 보면 강남 3구 등 한강벨트와 재건축 호재 지역 등이 공통된 특징"이라며 "이들 지역은 2024년과 2025년에 2021년 가격을 돌파했다"고 말했다. 2021년 가격 돌파를 목전에 둔 곳도 있다. 대표적으로 강서구이다. 강서구의 2021년 평균 매매가는 10억3084만원으로 10억원을 넘었다. 이후 2024년 9억2811만원까지 추락했고, 올 4월 현재에는 10억1907만원으로 2021년 대비 회복률이 99% 수준을 기록하고 있다.

구로구(97%), 성북구(97%), 은평구(97%) 등 서울 일부 외곽지역도 곧 전 고점 돌파를 눈앞에 두고 있다.

아울러 중랑구와 관악구 역시 올해 들어 가격 오름폭이 커지면서 회복률이 94% 수준을 기록하고 있다.

고준석 연세대 상남경영원 교수는 "15억원 이하 쏠림으로 일부 외곽 지역의 경우 신고가가 늘고 있다"며 "전월세 품귀와 대출규제가 중저가 매수세를 자극하고 있다"고 말했다.

반면 외곽지역에서도 폭등기 때 가격에 한참 미치지 못하는 지역이 적지 않다.

올 4월 기준 회복률을 보면 도봉구가 86%로 가장 낮다. 강북구(88%), 금천구(90%), 노원구(90%) 등은 2021년과 비교하면 7400만∼1억300만원가량 집값이 낮은 상태다.

김광석 리얼하우스 대표는 "서울 25곳 중 10곳은 2021년 시세를 아직 회복하지 못했다는 의미"라며 "폭등기 이후 하락·반등기를 거치면서 탈동조화가 굳어지는 모습"이라고 분석했다.

[e-mail] 이종배 기자