투기성 대출 정조준… 수도권 집 사놓고 대치동 전세 못 가나

비거주 1주택자 규제 확대 움직임
전세대출 만기연장 불허방안 거론
예외허용에 자녀교육 포함 '관심'
은행권 내규 "시·군 벗어난 경우만"
서울·광역시 내 진학은 인정 안 해

금융당국이 투기성 비거주 1주택 대출규제로 전세대출을 정조준하고 있다. '투기성' 비거주 1주택자의 전세대출 만기연장을 윈칙적으로 금지하거나 이들의 신규 전세대출 보증을 제한하는 방안이 거론되면서 예외규정에도 관심이 높아지고 있다.

특히 서울·수도권 규제지역의 1주택자들이 서울 대치동·목동 등 학군지에 자녀교육을 위해 추가 전세대출이 필요한 경우 예외적으로 허용해줄 지가 관심이다.

현재 은행권이 내규로 운영하고 있는 이른바 '규제지역 유주택자의 전세대출 예외규정'을 보면 서울 시내에서의 자녀교육은 예외사유로 인정받지 못한다. 26일 금융권에 따르면 금융당국은 투기성 비거주 1주택 현황을 파악하면서 원칙을 마련하고 있다. 비거주 1주택자 규모 등 현황을 파악하면서 투기적 목적의 비거주 1주택자를 어떻게 판단할 것인지 기준을 면밀히 검토하는 단계다.

정부가 비거주 1주택자의 투기적 목적과 범위를 구체화하면 그에 따라 대출규제가 확정된다. 이재명 대통령이 투기성 비거주 1주택자에 대한 강도 높은 규제를 예고했고, 금융당국도 '금융과 부동산의 헤어질 결심'을 공식화한 만큼 초강력 대출규제가 예상된다.

거론되는 대출규제는 비거주 1주택자의 전세대출 신규보증을 제한하고, 2년마다 돌아오는 전세대출 만기연장을 원칙적으로 불허하는 것이다. 지난해 주택금융공사, 주택도시보증공사(HUG), SGI서울보증 등 3개 보증기관의 1주택 이상 전세대출 보증액은 약 13조9395억원, 1주택 이상의 전세대출보증건수는 약 9만건으로 알려졌다. 약 9만가구, 14조원에 달하는 전세대출이 규제 영향권으로 예상된다.

시장의 관심은 금융당국이 비거주 1주택의 대출규제의 예외를 어디까지 허용해줄 지에 쏠린다. 규제지역이 서울 전역과 수도권 일부로 확대된 만큼 비거주 1주택 중에 실수요자와 서민이 다수 포함됐고, 비거주 1주택자의 상당수가 직장, 자녀교육, 부모 봉양 등 불가피한 사유로 거주지를 옮겨 사는 경우가 많아서다.

정부가 투기적 목적의 비거주 1주택자를 구분해도 선의의 피해자가 나올 수 있기 때문에 금융당국도 예외규정에 신중을 기할 방침이다. 은행권이 다주택자와 실수요자를 구분하기 위해 운영 중인 '규제지역 유주택자의 전세대출 예외규정'을 참고할 것으로 보인다.

은행권은 △취업, 이직, 지방 발령 등 직장 이전 △자녀교육(자녀가 타지역 학교 진학) △1년 이상의 치료나 요양이 필요한 질병치료 △60세 이상의 부모봉양 △학교폭력으로 인한 전학 등을 유주택자의 전세대출 예외규정으로 두고 있다. 금융당국도 직장 발령·이동, 부모 봉양, 자녀교육 등을 예외사유로 가닥을 잡은 것으로 알려졌다. 이 가운데 실수요자들의 가장 높은 관심은 학군지로 자녀교육을 위한 이사다.

다만 현재 은행권은 자녀가 다른 지역 학교를 진학하는 경우만 유주택자 전세대출에서 예외를 인정하고 있다.

주택금융공사가 지난해 6·27 대책 이후 배포한 가이드라인에 따르면 '보유주택 소재가 기초지자체(시·군)를 벗어난 전세거주 수요를 인정하되, 서울시·광역시 내 구간은 불인정한다'고 했다.

즉, 현재도 서울 거주 비거주 1주택자가 자녀교육을 학군지에서 받기 위한 이사를 위해서는 1주택자 추가 전세대출 한도인 2억원까지만 받을 수 있다. 금융권 고위관계자는 "1주택자 전세자금대출을 막으면 자녀교육을 위해 대치동 등으로 전세대출을 받아 일시적으로 이사가는 게 힘들어질 것"이라고 말했다.

[e-mail] 박소현 기자