서울 아파트 공급 쇼크… 전국 10채 지을때 1채도 못 올렸다

최근 5년간 1분기 착공지표 분석
올해 서울 비중 8.9%로 추락 최저
전국 물량 1년새 41% 늘어 '대조'
국토부, 비상플랜 가동 해법 고민
"신규 공급·기존 주택 규제 분리를"

25개 자치구 전역이 삼중규제지역으로 묶인 서울 아파트 공급지표가 갈수록 악화되고 있다. 정부의 주택공급 기준인 '착공' 지표를 보면 올 1·4분기 전국 착공 아파트 가운데 서울 비중이 10채 중 1채도 안 되는 것으로 나타났다. 비중은 물론 착공물량도 5년 래 최악의 성적표이다.

신규 공급을 가로막는 대출 및 세제 규제 전반에 대한 검토·수정이 필요하다는 지적이 커지고 있다.

12일 파이낸셜뉴스가 최근 5년(2022년~2026년)간 1·4분기 서울 아파트 착공 지표를 분석한 결과 올해 서울 아파트 비중이 8.9%로 한 자릿수 이하까지 추락했다. 서울에서 아파트를 짓는 것이 갈수록 어려워지고 있다는 방증이다. 이재명 정부는 주택 공급 기준을 '인허가'에서 '착공'으로 바꿔 관리하고 있다.

국토부 통계를 보면 서울 아파트 착공 물량은 1~3월 기준으로 2025년 3609가구에서 2026년 3439가구로 4.7% 감소했다. 반면 이 기간 전국 착공 물량은 2만7247가구에서 3만8541가구로 41.5% 증가했다.

전국 아파트 착공 물량은 크게 늘었지만 서울은 역주행한 것. 이에 따라 전국 아파트 물량 대비 서울 비중이 2025년 13.2%에서 2026년 8.9%까지 떨어졌다. 연도별 서울 아파트 착공 비중을 보면 2022년에는 19.5%로 10채 중 2채를 기록했다. 이후 2023~2025년에는 두 자릿수를 유지하다 올해에는 착공 기준으로 서울에는 1채도 지어지지 않고 있는 것이다.

착공물량도 예사롭지 않다. 2022년만 해도 서울 아파트 착공물량은 1만2730가구로 조사됐다. 2023년 6334가구로 줄었고, 2024년에 8791가구로 증가세로 돌아섰지만 2025년과 2026년에는 3000가구대로 추락한 것이다. 올 1·4분기 착공물량은 최근 5년간 가장 적은 물량이기도 하다.

설상가상으로 빌라 착공도 여전히 살아나지 못하고 있다. 서울 빌라 착공 지표를 보면 1~3월 기준으로 2025년 998가구에서 2026년 1499가구로 증가했다. 하지만 2022년(4410가구) 대비 절반 수준 이하이다.

국토부 역시 서울 착공 지표가 예사롭지 않자 비상플랜을 가동 중이다. 서울 등 수도권에서 주택사업을 하는 업체로부터 다양한 의견을 수렴하며 금융·세제 등 전반에 걸쳐 신규 공급을 가로막는 요인들을 살펴보고 있는 것으로 알려졌다. 한 관계자는 "국토부가 이주비 대출 등 금융감독 소관인 대출규제 부문에 대해서도 고민하고 검토하고 있다"며 "그만큼 현재 상황을 심각하게 보고 있다는 의미"라고 말했다.

업계에서는 신규 공급의 걸림돌이 되는 규제를 풀거나 완화가 필요하다는 입장이다.

업계 고위 관계자는 "대출규제만 놓고 보면 현재 기존 주택이나 신규 주택이나 똑 같이 적용되고 있다"며 "전반적인 규제 완화가 힘들다면 최소한 신규 공급과 기존 주택을 투 트랙으로 나눠 관리할 필요가 있다"고 말했다.

즉, 기존 주택과 달리 신규 공급에 대해서는 중도금 및 잔금 대출 한도를 높이고, 정비사업 이주비 대출 규제 등을 완화해야 한다는 것이다. 다른 고위 관계자도 "세입자 있는 비 거주 1주택 실거주 유예의 경우 단기 처방인 데다 실제 매물 증가로 이어질지 미지수"라며 "신규 공급 증가 없이는 전월세 시장은 물론 매매 시장 안정도 기대하기 어렵다"고 지적했다.

[e-mail] 이종배 기자