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[위례, 열풍일까 광풍일까] (상) 프리미엄 1억 주고 사도 양도세 떠안으면 되레 손해 볼수도

김관웅 기자

파이낸셜뉴스

입력 2014.10.23 17:28

수정 2014.10.23 17:28

[위례, 열풍일까 광풍일까] (상) 프리미엄 1억 주고 사도 양도세 떠안으면 되레 손해 볼수도

#1. 위례자이 451가구 모집에 1순위 청약경쟁률 평균 139대 1, 최고 369대 1.

#2. "아파트 분양권 구하려면 최소 1억원 이상은 줘야 돼요. 좋은 데는 3억원에도 못 구해요."

#3. "위례신도시는 사실상 강남권이에요. 조만간 잠실과 대등한 대접을 받을 겁니다."

요즘 수도권 신규 분양시장을 이끌고 있는 위례신도시 분위기를 단적으로 보여주는 풍경이다. 올여름까지만 해도 분양권 프리미엄이 붙은 단지가 많지 않고 금액도 적었지만 이제 '위례'라는 이름이 붙으면 웬만해선 분양권 프리미엄이 1억원을 훌쩍 넘는다. 그나마 매물도 많지 않아 이를 손에 넣으려면 매수자가 다운계약서를 쓰는 것은 기본이고 매도자의 양도세 부담까지 강요받고 있다. 이제는 위례신도시가 향후 판교 수준을 훌쩍 뛰어넘는 것은 물론 서울 잠실지역과 어깨를 나란히 할 것이라는 장밋빛 전망까지 나오고 있다.

그러나 일부에서는 위례신도시가 과대포장돼 거품이 아니냐는 지적도 일고 있다.
자칫 분위기에 휩쓸려 무리하게 진입할 경우 큰 낭패를 볼 수 있다며 매입에 신중을 기해야 한다는 것이다. 수도권 주택시장에서 거품 논란이 벌어지고 있는 위례신도시의 겉옷을 한꺼풀 벗겨봤다.

■지금이라도 들어가야 하나

요즘 신규 청약자에게 위례신도시는 '로또' 그 자체다. 지난 여름부터 분양권 프리미엄이 본격적으로 형성됐고 9.1 부동산대책 이후 상승폭이 더 가팔라졌다. 웬만한 단지는 1억원 안팎에 달하고 일부 선호하는 주택형은 3억원에도 매물을 찾기가 쉽지 않다.

신규 분양단지의 청약경쟁률도 갈수록 치솟고 있다. 지난 7월 A3-6b블록과 A2-8블록에서 분양한 신안인스빌 아스트로와 위례신도시 호반베르디움이 나란히 청약 1순위에서 각각 평균 20대 1과 5.4대 1의 경쟁률을 기록한 데 이어 위례자이는 1순위에서 평균 139대 1을 기록했기 때문이다. 위례자이 451가구 청약에 몰린 1순위 청약통장은 무려 6만개가 넘는다.

복정역에서 만난 한 중개업자는 23일 "위례신도시 분양권 프리미엄은 신안인스빌이 분양에 성공하면서 5000만원대로 올라섰고 이어 호반베르디움이 성공하자 7000만원으로 성큼성큼 올랐다"며 "위례자이 청약 때는 서울 수도권은 물론 지방의 1순위 통장도 대거 몰린 것 같다"고 말했다.

■복등기에 다운계약서 성행하는데

청약통장 없이 위례신도시에 입성하는 사람들은 거의 대부분 '불법'이라는 테두리를 벗어나지 못한다. 그것이 자의든 타의든 다운계약서와 복등기라는 불법행위에서 자유로울 수 없기 때문이다.

익명을 요구한 한 관계자는 "시장 주도권을 매도자가 쥐고 있기 때문에 위례신도시 분양권을 사려면 다운계약서는 기본이고 매도자의 양도소득세도 대신 납부하는 경우도 많다"고 전했다.

실제 위례신도시에서 분양권 프리미엄 1억원짜리 아파트를 3000만원에 매입한 것처럼 다운계약서를 쓰고 매입한 A씨는 요즘 잠이 오지 않는다고 토로했다. A씨는 급한 마음에 매도자의 양도세도 매수자가 납부해야 한다는 말에 3000만원에 대한 양도세(세율 40%) 1200만원도 대신 지불하며 결과적으로 1억1200만원에 그 아파트를 매입했다.

그러나 문제는 이렇게 불법행위까지 감수하며 매입한 아파트가 향후 분양권 프리미엄이 지금보다 1억원이 더 올라 2억원이 된다 하더라도 A씨가 손에 쥐는 돈은 거의 없다는 점이다. 3000만원에 매입한 것으로 다운계약서를 썼기 때문에 장부상 차익인 1억7000만원에 대한 양도소득세(6800만원)와 처음 매입 때 매도자를 대신해 냈던 양도소득세(1200만원), 2번의 중개수수료(600만원) 등을 제외하면 고작 손에 쥐는 돈은 1400만원에 불과하기 때문이다. 앞으로 분양권 프리미엄이 2억원까지 오른다는 확신도 없거니와 이보다 못하면 A씨는 오히려 손해를 보게 된다.

복등기는 더 위험하다.
전매가 불가능한 물건을 매도자와 매수자가 미리 정해진 가격에 계약서를 작성해 놓고 돈을 지불한 뒤 이 금액보다 큰 금액의 차용증을 작성하거나 공증을 통해 거래하는 형식으로 명백한 불법행위다. 위례신도시에서는 계약 후 1년 동안은 전매를 제한하고 있다.
분양권 불법전매가 적발되면 주택공급 계약이 취소될 뿐만 아니라 형사고발로 3년 이하 징역 또는 3000만원 이하 벌금형에 처해진다. kwkim@fnnews.com

김관웅 부동산전문기자

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