'부동산 3법' 영향.. 기존주택 매매 는다

2분기 분양가 상승 전망.. 재건축 일반분양도 줄 듯
1분기 분양에 관심 가져야

국회를 통과한 '부동산 3법'이 새해 분양시장의 최대 변수로 작용할 것으로 보인다.

분양가 상한제 탄력 적용으로 2·4분기부터 본격적으로 분양가가 상승, 재건축 사업성 등에 대한 투자 수요가 기존 주택 매매거래로 쏠릴 수 있기 때문이다.

12월 31일 국회와 건설·부동산 업계 등에 따르면 같은달 29일 부동산 3법인 △주택법 개정안(분양가 상한제 탄력 적용) △재건축초과이익 환수에 관한 법률 폐지 법률안(재건축 초과이익환수제 유예) △도시 및 주거환경정비법 개정안(재건축 조합원 소유주택수만큼 주택공급 허용)이 국회를 통과됐다.

■"2·4분기 이후 분양가 상승"

분양시장에서 가장 관심을 모으는 것은 분양가 상한제 탄력 적용이다.

현재 모든 공동주택에 획일적으로 적용되고 있는 분양가 상한제를 공공주택지구나 시장과열 우려가 있는 지역 등 시장상황 및 지역여건에 따라 탄력적으로 적용하는 것이 골자로, 분양가 상승률이 물가 상승률보다 높거나 지자체장이 요구하는 지역에만 제한적으로 적용돼 일부 지역을 제외하고는 사실상 폐지나 다름 없게 된다.

분양가 상한제 탄력적용은 오는 4월부터 시행 예정이다.

기존 분양승인을 받았던 단지도 입주자 모집공고만 내지 않았다면 4월 이후 재승인 후 분양하면 상한제 적용대상에서 벗어나 일시적인 분양 공백 및 전체적인 분양가 상승이 전망된다.

업계 한 관계자는 "자체사업 등은 분양가를 확 높이는 사례가 없겠지만 조합원들의 이해관계가 많은 재개발·재건축 사업장을 중심으로 추가분담금을 줄이고 수익성을 높이기 위해 고급화·고가 전략으로 방향을 돌릴 수 있다"며 "예전 서울 고덕 주공1단지나 아현3구역 등 분양가 상한제를 적용받지 않은 고가 재개발·재건축 사업장 선례로 미뤄 미분양 양산 및 분위기 저하 등 가능성에 주의할 필요가 있다"고 지적했다.

■기존 매매거래 활성화될 듯

업계 주목을 받던 재건축 일반분양 물량은 감소할 것으로 보인다. 수도권 과밀억제권역에서도 재건축 조합원의 소유주택 수만큼 분양이 허용됐기 때문에 조합원 1인이 최대 3주택까지 분양 받을 수 있다. 여기다 투자수요까지 빠질 수 있다는 것이다.

재건축 초과이익환수제는 오는 2017년까지 시행이 유예된다. 2017년 12월 31일까지 관리처분계획인가를 받은 재건축단지가 수혜 대상이다. 실제 조합설립인가 단계에 머물러 있는 서울 강남구 '개포주공4단지'나 강동구 '고덕주공5단지' '둔촌 주공' 등 굵직한 재건축 단지도 초과이익환수제에서 벗어날 수 있다. 사업성이 좋아지는 만큼 투자자들이 기존 주택 매매거래에 쏠릴 수 있다는 분석이다. 업계 관계자는 "강남 등 인기지역을 중심으로 기존 주택 거래가 활성화되고 일반분양 비중이 줄어 주택 수요자들의 선택 폭은 오히려 좁아질 것"이라며 "분양가 상한제가 탄력적으로 적용되는 상황에서 재건축 조합원들이 대다수 물량을 선점하면 담합을 통해 매매가격 상승을 유도할 수 있는만큼 대비책도 필요하다"고 말했다.

■기분양·1분기 신규분양 관심

업계는 이 같은 정책 변수에 영향을 받지 않는 기분양 물량이나 1·4분기 신규분양 물량에 관심이 집중될 것으로 예상한다. 이미 분양가 상한제로 가격이 책정된데다 조합원 가격도 시장 가격에 따라 합의를 이룬 상태이기 때문이다.

삼성물산과 현대건설이 강동구 고덕동에서 분양한 '고덕 래미안 힐스테이트'는 이후 고덕지구 재건축 단지보다 가격이 저렴할 것으로 예상된다. 이 아파트 분양가는 3.3㎡당 약 1950만원선이다. 내년 3월 이주가 계획된 고덕 주공2단지 일반분양가는 3.3㎡당 가격은 평균 2040만원에 잠정 책정됐다.

서울 당산역 롯데캐슬 프레스티지도 마찬가지다. 이 아파트 분양가는 3.3㎡당 약 1800만원대부터 책정돼 전용면적 84㎡를 5억9000만~6억4000만원 정도면 구입이 가능하다. 이 단지는 200여m 거리에 위치한 당산 삼성 래미안(2004년 입주)의 같은 면적 가격(5억9000만~6억4500만원·국민은행 시세)과 비슷하다.

[email protected] 박인옥 기자