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3억 대출받아 7억짜리 집 살 경우 반전세보다 싸

김관웅 기자

파이낸셜뉴스

입력 2015.01.28 17:10

수정 2015.01.28 21:37

은행 수익공유형 모기지 vs. 보증부 월세
1%대 초저금리 적용, 집값의 70%까지 대출 7년후 은행과 수익 나눠

서울 공덕동 래미안공덕5차에 사는 김진수씨(43)는 오는 4월 전셋집 재계약을 앞두고 고민에 빠졌다. 2013년 4월 이 아파트 전용 84㎡를 전세보증금 4억3000만원에 계약, 지금까지 살고 있지만 얼마전 집 주인이 보증부월세(반전세)로 전환하겠다며 전세금 4억원에 월세 70만원을 요구했기 때문이다. 현재 이 아파트 전세가격은 5억원 수준으로, 김씨는 그동안 모아 둔 약간의 돈에 나머지는 대출받아 보증금을 올려줄 생각이었다. 그러나 은행에서 중산층을 위한 수익공유형 모기지 상품을 출시한다는 소식에 반전세로 그냥 계속 사는 게 나은지, 은행 수익공유형 모기지를 이용해 이참에 집을 장만하는 게 나은지 고심했다.

오는 3월부터 은행에서 수익공유형 모기지 상품을 출시한다. 주택기금에서 운용하는 모기지상품과 달리 소득제한이 없고 집(처분조건부 1주택)이 있어도 이용 가능하다.
대상주택 역시 주택기금 상품(담보평가 6억원 이하, 전용면적 85㎡ 이하)과 달리 공시가격 9억원(시세 12억원 정도) 이하, 전용면적 102㎡ 이하 중대형 아파트로 넓혔다. 한마디로 중산층을 위한 민간 모기지다. 연 1.0% 수준의 초저금리로 집값의 최대 70%까지 대출해주고 7년이 지나면 은행과 수익을 함께 나누는 방식이다.

■반전세 땐 7년간 5880만원 내야

김씨는 28일 결정을 내렸다. 은행에서 출시하는 수익공유형 모기지를 활용, 자신이 사는 아파트의 물건이 나오는대로 사기로 했다.

김씨의 계산은 이랬다. 우선 집 주인 요구를 들어줘 전세보증금 4억원을 유지하고 매달 70만원씩 줄 경우 매년 840만원씩을 내야 하고 7년간 합치면 무려 5880만원에 달했다. 집주인이 7년간 월세를 한푼도 안 올린다고 가정한 것으로, 만일 매년 10만원씩 월세를 올리면 김씨는 보증금 외에 7년동안 무려 8400만원을 부담하게 된다.

■모기지 땐 내는 돈 절반 줄어

은행에서 출시될 수익공유형 모기지를 활용, 현재 매매가 7억원 안팎인 이 아파트의 매물을 잡는 방안의 경우 김씨가 가진 전세보증금 4억원에 3억원의 대출을 받는다고 가정했다. 김씨는 주택기금의 공유형 모기지처럼 주택담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI) 모두 적용받지만 맞벌이 부부여서 대출 3억원을 받는데는 문제가 없었다. 김씨가 은행 모기지 상품을 이용하면 대출액 3억원에 대한 이자(연 1.2% 수준으로 계산)는 연 360만원에 불과했다. 앞으로도 저금리가 계속돼 이 금리가 유지되면 7년간 내는 돈은 2520만원이었다. 반전세에 비해 7년 동안 최소 3360만원, 많게는 5880만원을 아낄 수 있는 셈이다.

■집값 매년 1% 오르면 1억 이익

김씨가 마음을 굳히게 된 이유는 또 있다. 집값이 오르면 시세차익도 누릴 수 있기 때문이다. 7년 동안 전혀 오르지 않아도 3360만~5880만원을 아낄 수 있지만 아파트가 매년 1%씩 오른다고 가정해도 월세와 이자 차이에 따른 금액 외에 4700여만원을 추가로 벌 수 있어서다.

김씨가 7억원에 매입한 이 아파트가 매년 1%씩 오르면 7년 뒤인 2022년에는 7억5058만원이 된다. 이 중 은행이 가져갈 수 있는 최대 몫인 7%(352만원)를 제외해도 4706만원이 김씨의 시세차익에 해당하는 것이다. 7년간 낸 이자비용 2520만원을 제외해도 오히려 2186만원을 벌게 되는 셈이다. 주택경기가 개선돼 연 4%씩 오른다면 7년 후 9억2112만원에 달해 시세차익만 2억원을 넘게 된다.

■집값 매년 1% 내려도 손해 없어

김씨는 집값 하락의 경우도 생각해봤다. 7억원에 산 주택이 매년 1%씩 하락한다면 7년 뒤인 2022년에는 6억4942만원으로 5058만원을 손해본다.
그러나 7년 동안 이자로 낸 2520만원과 집값 하락에 따른 손실분 5058만원을 합치니 7년간 김씨가 부담하는 비용은 7578만원으로, 반전세로 7년간 내는 5880만~8400만원보다 크게 손해될 게 없었다.

김씨는 "정부가 주택경기 활성화를 위해 규제완화를 계속해 집값 하락 가능성이 적은데다 전셋값이 계속 오르고 있어 망설일 이유가 없어졌다"며 "미리 급매물을 잡아놓은 다음 3월 상품이 출시되는대로 신청할 생각"이라고 말했다.


국토교통부에 따르면 최근 5년간 전국의 연평균 주택가격 상승률은 1.6%, 전세가격 상승률은 5.6%에 달했다. kwkim@fnnews.com

김관웅 부동산전문기자


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