재건축사업 속도 UP, 투자 막차 타도 될까

강남4구(강남·서초·송파·강동구) 주요 재건축 단지
구분	단지명
강남구	개포시영, 개포주공1~4단지, 개니라4차, 상아3차
서초구	신반포5~6차, 신반포15차, 한신18차, 반포한양, 서초한양
송파구	가락시영, 잠실주공5차, 풍남우성
강동구	고덕2~7단지, 삼익그린1차
자료= 취합

지난해 9·1 부동산대책, 부동산 3법 국회 통과 등으로 지지부진하던 재건축 사업이 속도를 내는 가운데 재건축 '막차'를 타려는 투자자 관심이 높아지고 있다.

17일 건설·부동산업계에 따르면 정부가 최근 재건축 관련 규제를 잇따라 완화하면서 재건축 사업의 투자가치가 재조명되고 있다.

■"재건축 재활성화 가능성 높다"

부동산114에 따르면 올해 전국에서 신규 분양하는 재개발·재건축 공급물량은 6만1787가구로, 2005년(8만2382가구) 이후 최다 물량이다. 이 가운데 68.5%인 4만2343가구가 서울에서 쏟아진다. 특히 강남권을 중심으로는 지난해말부터 고덕주공2·4단지, 가락시영, 개포주공2단지, 상아3차 등이 관리처분인가를 받았고 일원현대(465가구), 개포주공3단지(1160가구), 개포시영(1970가구) 등도 인가를 준비 중이다.

정부 정책으로 재건축 불확실성이 줄면서 투자심리도 개선되고 있다. 실제 한국건설산업연구원은 지난 10일 '2015년 건설 3저와 7대 건설·부동산 이슈보고서'를 통해 최근 재건축 사업의 대내외 경제 환경이 달라지면서 재건축 시장의 재활성화 가능성이 크다고 밝힌 바 있다.

재건축 단지를 중심으로 투자수요가 유입되면서 집값도 오름세다. 지난주 서울 아파트 가격은 0.07% 상승했다. 재건축 진행이 수월한 강동(0.20%)과 서초(0.20%)가 많이 올랐고 △노원(0.16%) △강남(0.06%) △송파(0.05%) △양천(0.05%) 등도 상승세를 보였다. 특히 강동에서는 재건축 사업진척에 대한 기대감으로 둔촌주공2·3·단지, 상일동 고덕주공3·5단지가 250만~1000만원 가량 올랐으며 서초구 반포동 신반포(한신3차), 잠원동 한신2차 등이 500만~2000만원 올랐다.

고덕주공2단지 인근 B공인중개업소 대표는 "지난해말부터 전용 41㎡ 기준 실거래가는 2000만~3000만원, 호가는 3000만~4000만원 정도 상승했다"며 "투자 문의에 비해 거래량이 급등하지는 않았지만 3월부터 조합원 이주비가 나오기 때문에 실투자액이 감소, 설 이후 거래가 활발해질 것으로 기대된다"고 전했다.

■사업성 달라..속도·규모·시점 고민해야

전문가들은 재건축 사업의 투자가치를 높게 평가하면서도 과거만큼 투자수익을 거두기는 어렵다며 '실수요자+a' 측면에서 접근하는 좋다고 조언한다.

박합수 KB국민은행 명동스타PB센터 부동산팀장은 "지난 2006~2007년 초고점과 비교해 가격이 30% 가량 떨어졌고 이를 회복하기 어려운 게 사실"이라며 "지역에 따라 투자수익이 클 수도 있지만 전반적으로 기대치가 썩 높지 않다. 실수요자가 수익까지 얻는 투자처라는 관점에서 봐야 한다"고 말했다.

안민석 에프알인베스트먼트 연구원은 "재건축 사업은 정책 효과를 가장 많이 볼 수 있는 부동산 유형"이라며 "시장 기대감이 선반영돼 가격이 올랐지만 향후 상승 여력이 여전하다. 일부 단지는 시세차익과 함께 일반분양 성공에 따른 환급금 수혜까지 기대해볼 수 있다"고 설명했다.

이들은 다만 사업지별 사업성 양극화 가능성이 크다며 사업속도, 지역여건, 단지규모, 용적률 등을 고려, 투자시점을 정해야 한다고 강조했다. 박 팀장은 "새 아파트 선호가 두드러지는 상황에서 지역 가격 경쟁력을 갖춘다는 의미가 있지만 지역별로 사업성은 상이할 것"이라며 "올해 사업이 진행되는 반포나 개포, 송파, 고덕 등 강남권은 지역가치가 높고 교육, 교통, 주거환경, 편의시설 등을 갖춘 편이어서 투자가치가 괜찮다"고 제언했다.

안 연구원은 "착공을 1년여 앞둔 건축심의 단계 전에 투자해야 한다는 의견도 있지만 심의 이후라도 착공 직전 가격이 오를 여지가 1~2차례 더 있다"며 "자금을 긴 기간 묶어두지 않기 위해서는 투자 시점을 약간 늦추는 것도 좋은 방법"이라고 전했다.

[email protected] 김은희 기자