서울 노원구 '강북 블루칩' 맞나

대규모 상업시설 계획에도 아파트가격 변동 거의없고
재건축 연한단축 효과도 사업성 낮아 비관적 전망

서울 강북권 부동산 시장의 '핵'으로 기대감을 모았던 노원구의 아파트 가격이 좀처럼 오르지 못하고 있다. 주변 성북구나 중랑구 등의 아파트 가격이 꾸준한 상승세를 보이은 것과 대조적이다. 특히 '대형 상업 및 업무시설 개발'과 '재건축 가능 연한 단축'이라는 호재에도 좀체로 상승세를 보이지 않는것은 의아하다. 부동산업계에서는 각종 호재들이 노원구 재건축 아파트 단지들의 사업성을 크게 높이지 못한 탓이라는 해석을 내고 있다.

■6만5000여가구, 호재에도 요지부동

16일 부동산114 등 관련업계에 따르면 정부의 재건축 연단 축소 혜택을 받는 아파트단지는 1987~1991년 준공된 아파트들로 당장 2년 후부터 재건축 연한단축으로 인한 혜택을 적용받는다.

노원구에서는 총 6만5509가구가 해당된다. 노원구는 재건축 외에도 또 하나의 개발호재를 가지고 있다. 서울시는 지난해 1월 도봉구 창동차량기지와 노원구 도봉면허시험장 등 코엑스 2배 크기에 달하는 총 38만㎡ 부지를 2016년부터 코엑스몰과 같은 상업 및 업무시설로 개발한다고 밝힌바 있다.

이같은 호재들이 노원구 아파트의 가격을 올리는 동력이 되지는 못했다. 노원구 아파트 값은 지난해 12월 이후 요지부동이다. 통상 재건축 등 개발호재가 나타나면 주택 매매량 및 가격 상승이 나타나는 것이 일반적이지만 노원구의 상황은 달랐다. 노원구 상계동 주공 4단지의 경우 전용면적 84㎡의 매매가격은 4억1500만원 수준으로 지난해 12월과 비교할 때 변동이 없다. 가장 크기가 작은 41㎡의 매매가격은 1억8750만원으로 같은기간 250만원 오르는데 그쳤다. 서울 강북지역 아파트들이 최근 1년새 수천만원씩 상승한 것과 비교할때 오히려 반영이 거의 안된 셈이다. 실제 바로 옆인 성북구 길음뉴타운 84㎡의 매매가는 4억4750만원으로 지난해 12월 대비 5500만원 올랐다.

■재건축 기대감 낮아

노원구 부동산 가격이 주춤한 이유는 현지 주민들의 재건축 기대감이 낮은 탓으로 풀이된다.

실제 노원구 아파트 단지들의 재건축을 위해서는 넘어야 할 산이 많다. 우선 재건축조합 설립이다. 노원구 개발 단지마다 차이는 있지만 대다수의 단지가 2000가구를 넘는다. 조합설립을 위해 단지내 의견수렴 조차 쉽지 않아보인다는 게 현지 부동산 관계자의 분석이다.

노원구 A부동산 관계자는 "2년후부터 재개발이 가능하지만 현재로서는 전, 월세 거래가 좀 있을 뿐, 매매거래는 활발하지 않다"며 "주민들도 이같은 부정적 시각에 고민 중"이라고 말했다.

높은 용적율도 노원구 재건축을 막는 걸림돌이다. 노원구 재건축 대상 아파트 단지의 용적율은 최소 150%에서 최고 200%를 훌쩍 넘기고 있다. 용적률이 높으면 추후 재건축 추진이 되더라도 일반분양 물량이 많지 않을 수가 있다. 일반분양이 적으면 조합원 분담금이 늘어날 수 있어 재건축 추진에 어려움을 겪을 수 있을 것이라는 분석이다. 건설사 역시 재건축후 가져갈 이익이 줄어들게 돼 시공사 선정시 참여율이 저조할 수도 있다는 분석이다.

건설업계 관계자는 "노원구 아파트 재건축에서 수익을 확보하려면 최소 30층이상의 고층아파트를 지어야 한다"며 "수익성도 좋지 않고, 향후 입찰건이 생기더라도 대다수의 건설사들이 불참할 가능성이 높다"고 말했다.

[email protected] 이유범 기자